空き家になった実家は収益物件として見直せるか
使わなくなった実家を「負担」ではなく「収益を生む資産かどうか」で見直す。貸せる家かどうかの判定、収支を1枚にまとめる方法、貸すことの見えにくい負担から、貸すか売るかを決める材料を示します。
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使わなくなった実家を「負担」ではなく「収益を生む資産かどうか」で見直す。貸せる家かどうかの判定、収支を1枚にまとめる方法、貸すことの見えにくい負担から、貸すか売るかを決める材料を示します。
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借地権も底地も、単体では買い手が限られます。一方で組み合わせ方によって価値が大きく動きます。単体では売りにくい理由と、組み合わせると価値が上がる仕組み、売る前に確認しておくことを示します。
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兄弟で相続した一棟物件は、持ち続けるほど関係者が増えます。共有のまま持つと起きること、共有を解消する選択肢、合意が取れないときの持分売却を、実務の順番で示します。
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入居者の死亡があった物件は、告知の扱いと価格の考え方が通常と変わります。事故物件にあたるかどうかの線引き、価格の決まり方、特殊清掃やリフォームを先にやるべきかを、判断の順に示します。
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収益還元法が「いくら稼ぐか」なら、積算評価は「資産としていくらか」。査定書のもう一方の柱を、計算の中身から読み解きます。
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査定書に並ぶ利回りの数字は、どれも同じものではありません。収益還元法の基本の式、純収益（NOI）の出し方、還元利回りの意味を押さえ、査定書のどこを見ればよいかを示します。
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住宅系と商業系では、買主の顔ぶれも評価の物差しも変わります。一棟ビルの買主が見ている点、稼働率が落ちたビルの評価のされ方、用意しておくと話が早い資料を示します。
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再建築不可の土地は「売れない土地」と言われがちですが、実際には買主がいます。価格が下がる理由と、実際に誰が買っているのか、解体してしまう前に確認したいことを示します。
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旧耐震の物件が動きにくいのは、建物の性能そのものより買主側の事情によるところが大きい。融資が付きにくいという本当の理由と、それでも評価される部分、耐震補強をすべきかどうかの考え方を示します。
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持ち続ける前提の空室対策と、売却を前提にした空室対策は別物です。売却価格に戻ってきやすい投資と戻ってきにくい投資を具体的に分け、持ち続けるか売るかで変わる手の付け方の順番を示します。
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全空の物件は、埋めてから売るほうが高く売れるとは限りません。満室にすると価格が上がる仕組みと、埋めるためにかかる費用と時間、買主が満室をどう見るかを比べ、判断の分かれ目を示します。
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問い合わせから入金まで、実務では何にどれだけ時間がかかるのか。工程ごとの期間の目安と延びやすい箇所、期限があるときの逆算の仕方、遠方でも現地に行かずに進める方法を示します。
続きを読む物件ごとに事情は違います。
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