四国の地方都市で一棟アパートを売る。県庁所在地との違いと買主の探し方

四国の地方都市で一棟アパートを売るときは、県庁所在地と同じ感覚で買主を待たないことが大切です。高松・松山・徳島・高知といった県庁所在地に比べ、地方都市は買主の数が少なく、融資も付きにくい傾向があります。

その一方で、工場や港など、はっきりした需要の担い手がある地域もあります。需要の中身を資料で示し、複数の買主の経路を並行して当たると、売却の見通しが立てやすくなるでしょう。

数字で見る、四国の住宅の状況

総務省の住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）で、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）を見てみます。四国4県は、いずれも全国を上回っています。

空き家には、賃貸用の空室や使われていない実家なども含まれます。県の数字がそのまま物件の空室の多さを表すわけではありません。ただ、住宅が余りやすい環境では、借りる人に選ばれる理由のある物件かどうかが、よりはっきり問われると言えます。

県庁所在地と地方都市で、何が違うのか

地方都市の物件は、利回りの数字だけを見ると高く見えることがあります。しかし買主は、その利回りを支える需要が続くかを慎重に見ます。数字の高さが、そのまま買主の多さにはつながらない点に注意が必要です。

また、地方都市では同じ条件の物件の取引が少なく、価格の比べ先が見つけにくいものです。そのため査定額が会社によって開きやすく、一社の数字だけで判断しないほうが安心でしょう。

工場の需要がある地域での見られ方

工場の近くの物件は、勤める人の住まいとして安定した需要を持つことがあります。査定では、次の点が確認されます。

• 会社が借り上げている部屋の数と契約の中身：契約の期間、解約するときの予告期間、更新の条件
• 家賃が周辺の相場と合っているか：借り上げの家賃が高めに決まっている場合、契約が終わると下がる可能性がある
• 工場の稼働の見通し：増設や縮小の話が、地元の報道や自治体の発表に出ていないか
• 働き方に合った設備：交代勤務の人が多い地域では、駐車場の台数や、家具・家電付きかどうか

一つの会社に需要が集中しているほど、安定と同時にリスクの集中として見られます。借り上げの契約書と、ここ数年の入居・退去の記録をそろえておくと、買主が需要の続き方を判断しやすくなります。

地方都市での買主の探し方

1. 地元の不動産会社に仲介を頼む：地元の投資家や、社宅を探す企業につながる経路です。
2. 県庁所在地の不動産会社にも声をかける：県内で物件を探している投資家に情報が届きます。
3. 買取業者に査定を依頼する：融資を待たずに決められる買主として、価格の下限の目安にもなります。
4. 期限を決めて並行して進める：一つの経路に長く頼らず、決まった時期に結果を比べます。

どの経路でも、最初に渡す資料の質で反応が変わります。レントロール（家賃明細表）、直近の収支、修繕の履歴、借り上げ契約の写しをそろえておくと、遠方の買主でも検討を始めやすくなります。資料が少ないと、買主は分からない部分を安全側に見積もるため、価格が下がる方向に働きがちです。

例えば、県庁所在地から車で1時間ほどの市にある、築30年の木造アパート8戸を想定します。工場勤務の人が多く住み、空室が2戸という状況です。地元の個人投資家は融資の審査で時間がかかる可能性があるため、現金で決められる買主にも同時に当たっておくと、時間を無駄にしにくいでしょう。地方の一棟アパートが仲介で売れにくい理由は地方の一棟アパートは、なぜ仲介で売れにくいのかで詳しく触れています。

よくある質問

工場の近くの物件は、高く売れますか

需要が安定していれば評価の支えになります。ただし、会社の借り上げに頼る割合が高いほど、契約が終わった後の家賃や空室も見込まれます。高いか低いかは、契約の中身しだいです。

県外に住んでいても、四国の物件を売れますか

書類のやり取りと電話・オンラインで進められます。鍵の受け渡しや室内の確認は、管理会社にお願いする形も取れます。

空室が半分近くある物件でも、買主は見つかりますか

個人投資家は融資の面で難しくなりやすいものの、再生を前提に買う買取業者などは対象にします。空室の理由が部屋の傷みなのか、地域の需要なのかによって、価格の考え方が変わります。

四国の物件のご相談

ITTOAは、四国を含む地方の一棟アパート・戸建・土地を自社で買い取っています。査定は無料で、借り上げ契約の多い物件や空室のある物件もご相談いただけます。高松市の物件は高松市のページ、松山市の物件は松山市のページもあわせてご覧ください。