一般の市場で敬遠されやすい物件こそ、
私たちの専門領域です。
売りにくいとされる理由と、ITTOAがどう評価するのかを条件ごとにまとめました。
1981年5月以前の建築確認で建てられた物件。融資が付きにくく、仲介では買主が限られます。
旧耐震の収益物件は、耐震性そのものよりも「融資が組みにくい」ことが売却の壁になります。買主候補が現金購入者に絞られるため、仲介に出しても検討が進みにくいという相談を多くいただきます。
当社は自社買取のため融資の可否に左右されません。建物の残存価値と土地の評価を分けて見たうえで、現況のまま買い取ります。耐震補強や診断を先に済ませていただく必要もありません。
大規模修繕の時期が近づき、数百万円規模の追加投資が見込まれる状況でした。投資を回収できるか判断がつかず、修繕前の売却を検討されていました。
相続されたご実家。解体して更地にすると100万円以上の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が上がる点も気にされていました。
長年空き家のまま所有されており、庭木の越境や台風時の飛散など、近隣への影響を心配されていました。管理のために通う負担も続いていました。
接道義務を満たさず、建て替えができない土地。金融機関の評価が出ず、流通しにくい物件です。
再建築不可の物件は、今の建物を使い続けることはできても建て替えができません。担保評価が出にくいため、一般の買主はほぼ融資を使えず、仲介では長期化しがちです。
当社は、現況の建物をどう活かせるか、隣地との関係で将来どんな可能性があるかまで含めて評価します。「売れないと言われた」物件こそ、一度価格だけでもご確認ください。
相続されたご実家。解体して更地にすると100万円以上の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が上がる点も気にされていました。
長年空き家のまま所有されており、庭木の越境や台風時の飛散など、近隣への影響を心配されていました。管理のために通う負担も続いていました。
ご実家と隣接する土地を相続されましたが、相続登記が済んでおらず、名義の整理から必要な状態でした。管理のご負担も続いていました。
入居者がいない状態の一棟物件。家賃収入から価格を出せないため、評価が難しくなります。
全空の物件は、収益還元法での評価がそのままでは成り立ちません。買主側は「本当に埋まるのか」を読み切れず、仲介では価格が大きく下がるか、話が止まってしまいがちです。
当社は自社で再生・運用まで行うため、想定家賃と募集にかかる期間を自前の基準で見積もれます。空室のまま、残置物が残ったままでもそのまま買い取ります。
長く入っていた主要テナントが退去し、稼働率が大きく低下。地方のビルは後継テナントが見つかりにくく、空室期間が読めない状況でした。
空室が半数近くまで増え、管理費と修繕費で収支がマイナスに転じていました。募集条件を下げても反応が乏しく、出口が見えない状態でした。
事業縮小に伴って使わなくなった自社ビル。空室のまま固定資産税と維持管理費だけが発生し続けており、事業整理の一環で処分を検討されていました。
法定耐用年数を超えた物件や、大規模修繕の時期を迎えた物件。修繕前のままで構いません。
築古物件は、これから数百万円単位の修繕が見込まれるかどうかで判断が分かれます。「直してから売るべきか」と迷ったまま時間が過ぎ、さらに傷んでしまうケースが少なくありません。
当社は修繕を自社の計画に織り込んで査定するため、直す前の現況で評価できます。雨漏りやシロアリ、設備の不具合がある状態でもご相談ください。
大規模修繕の時期が近づき、数百万円規模の追加投資が見込まれる状況でした。投資を回収できるか判断がつかず、修繕前の売却を検討されていました。
相続されたご実家。解体して更地にすると100万円以上の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が上がる点も気にされていました。
オーナー様がご高齢により、入居者対応や修繕手配の継続が難しくなっていました。お子様は遠方にお住まいで、承継も現実的ではない状況でした。
土地と建物の権利が分かれている物件。当事者が複数いるため、通常の売却とは進め方が変わります。
借地権付き建物も、借地人が付いた底地も、単独では買主が限られます。地主・借地人それぞれの意向調整が必要になり、仲介では成立までの見通しが立てにくい類型です。
当社は権利関係の整理を前提に価格を組み立てます。相手方との交渉が済んでいない段階でも、まずは現状のままお聞かせください。
相続されたご実家。解体して更地にすると100万円以上の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が上がる点も気にされていました。
長年空き家のまま所有されており、庭木の越境や台風時の飛散など、近隣への影響を心配されていました。管理のために通う負担も続いていました。
使い道が決まらないまま長く保有されていた土地。活用の予定はないものの固定資産税は毎年発生し、負担だけが続いている状態でした。
兄弟や親族と共有している不動産。全員の同意がそろわなくても、持分だけの売却ができます。
相続をきっかけに共有名義になった不動産は、共有者全員の合意がないと物件そのものを売れません。話がまとまらないまま、固定資産税だけを負担し続けている状態はよくあります。
ご自身の持分だけを売ることは、他の共有者の同意がなくても法律上可能です。他の共有者に知られたくないというご事情も含めて、進め方からご相談いただけます。
室内で事故や事件があった物件。告知義務があるため、一般市場では買主が付きにくくなります。
心理的瑕疵のある物件は、告知が必要になることで検討者が大きく減ります。周囲に知られたくないというご事情から、広く募集をかけること自体を避けたい方も多くいらっしゃいます。
当社は買主として直接お話をうかがうため、広告を出さずに進められます。稼働中の他の部屋への影響も含めて、現実的な価格をご提示します。
隣地との境界が確定していない土地。測量からとなると、費用と時間がかかります。
境界が未確定のままだと、通常の売買では確定測量を求められます。隣接する所有者の立ち会いが必要なため、相手の都合しだいでは数か月かかることもあります。
当社は境界未確定のままでの買取に対応しています。測量が必要な場合も、当社側で手配する前提で査定できるため、売主様の持ち出しを抑えられます。
相続されたご実家。解体して更地にすると100万円以上の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が上がる点も気にされていました。
長年空き家のまま所有されており、庭木の越境や台風時の飛散など、近隣への影響を心配されていました。管理のために通う負担も続いていました。
使い道が決まらないまま長く保有されていた土地。活用の予定はないものの固定資産税は毎年発生し、負担だけが続いている状態でした。
「これは売れないだろう」と思われている物件ほど、
一度価格だけでもご確認ください。
