共有名義の収益物件を、どう整理するか
兄弟で相続した一棟物件は、持ち続けるほど関係者が増えます。共有のまま持つリスクと、整理の選択肢を実務の順番で整理します。
続きを読む借地権も底地も、単体では買い手が限られます。一方で組み合わせ方によって価値が大きく動きます。売る前に押さえておきたい構造を整理します。
「底地を相続したが、どう扱えばいいのか分からない」「建物は自分のものだが土地は借りている。これは売れるのか」。権利が分かれている不動産のご相談は、地方でも都市部でも一定数あります。
この種の不動産は、誰に売るかで価格がまったく変わるのが特徴です。そこを理解しておくと、進め方の判断がしやすくなります。
1つの土地の価値が、この2つに分かれている状態です。合わせて100だとすると、借地権が60〜70、底地が30〜40というように配分されるイメージです（割合は地域や契約により大きく異なります）。
底地の所有者が得られるのは、主に地代です。地代は長く据え置かれていることが多く、固定資産税を差し引くと手元にほとんど残らない、という例も見かけます。
加えて、土地を自分で使うことができません。この「使えないのに持ち続ける」状態が、底地が敬遠される理由です。
建物は自分のものでも、土地は他人のもの。売却や建て替えには地主の承諾が必要になるのが一般的で、承諾料が発生することもあります。買主から見れば、地主との関係が読めないことがそのままリスクになります。
逆に言えば、分かれている権利を1つにまとめられれば、土地は普通の所有権として扱えるようになります。価格は、単純な足し算を超えて上がることがあります。
そのため、実務ではまず次の相手を検討します。
相手にとっても価値が上がる取引なので、第三者に売るより高い価格が成立する可能性があります。関係が良好であれば、まずここを当たる価値は十分にあります。
地主と借地人が話し合い、底地と借地権をまとめて第三者に売る方法もあります。まとまれば通常の土地として売れるため、それぞれが単体で売るより手取りが増えることが多い形です。
相手に買う意思や資力がない、長年の経緯があって話ができない、地代の滞納がある——現実にはこうした事情も多くあります。
その場合は、権利関係の整理を前提に買い取る事業者に相談することになります。当社は底地・借地権のいずれも買取の対象としており、隣地や関係者との交渉を含めて評価します。
契約書が見当たらないケースも珍しくありません。その場合でも、登記の内容と地代の入金記録から整理していけます。まずは今の状態のままご相談ください。物件種別のページに、対応している土地の類型を掲載しています。
売るべきか迷う段階のご質問だけでも構いません。
秘密は厳守します。