サブリース契約が付いた物件を売るとき、買主はどこを見るか
一括借り上げ（サブリース）が付いた物件は、契約を引き継ぐ買主から見ると、保証賃料の水準、賃料の見直し条項、解約の条件、入居者の実際の家賃が分かるかが評価の分かれ目になります。契約を付けたまま売る場合と解約してから売る場合の考え方、売る前に確認したい書類を紹介します。
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資料が揃っているほど査定は早く、価格も守れます。何が必要で、見つからないときはどうするかを一覧にまとめました。
査定を依頼したあと、いちばん時間がかかるのが資料集めです。逆に言えば、ここが揃っていれば話は一気に進みます。
資料は「価格を守る」役目も持っています。分からない部分は、買主にとってリスクになり、そのぶん価格から差し引かれるためです。
| 資料 | 分かること | 入手先 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 所有者、面積、権利関係 | 法務局（オンライン申請も可） |
| 公図・地積測量図 | 土地の形、隣地との関係 | 法務局 |
| 固定資産税の納税通知書 | 評価額、公租公課の額 | 毎年届くもの |
| レントロール | 各室の賃料、入居状況、契約期間 | 管理会社 |
| 建物図面・竣工図 | 間取り、構造、面積 | 手元／設計事務所／管理会社 |
この5点があれば、多くの物件で概算をお出しできます。所在地と地番だけでも査定は始められますので、全部揃うのを待つ必要はありません。
とくに修繕履歴は効きます。「いつ何をしたか」が分かる物件は、買主が将来の支出を計算できるため、不確実性による割引が小さくなります。
古い物件では、書類が残っていないほうが普通です。慌てる必要はありません。
「揃えてから相談しよう」と待つあいだに時間が過ぎるのが、いちばんもったいないパターンです。手元にあるものだけで一度ご相談ください。
名義が被相続人のままの場合は、名義の整理が売却の前提になります。手続きに時間がかかるため、売却を考え始めた段階で並行して進めるのが現実的です。
当社は提携の司法書士と連携できますので、登記の整理と売却をまとめてご相談いただけます。
これだけで、売却を考えたときの立ち上がりがまったく違います。相続で引き継ぐ側の負担も大きく減ります。
資料が不十分な状態でも査定は可能です。まずは今ある情報でご相談ください。
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