サブリース契約が付いた物件を売るとき、買主はどこを見るか
一括借り上げ（サブリース）が付いた物件は、契約を引き継ぐ買主から見ると、保証賃料の水準、賃料の見直し条項、解約の条件、入居者の実際の家賃が分かるかが評価の分かれ目になります。契約を付けたまま売る場合と解約してから売る場合の考え方、売る前に確認したい書類を紹介します。
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提示額の高さだけで選ぶと、後から価格が下がることがあります。価格の根拠の説明、提示額が変わる条件、手取り額、買った後の方針など、買取業者を比べるときに確かめたい質問を示します。
複数の会社に査定を依頼すると、金額に差が出ます。ここで「いちばん高い会社」を選ぶのが自然に思えますが、その判断だけでは足りません。
買取では、契約までのあいだに金額が動くことがあります。最初の提示額は、あくまで出発点として見るのが実際的です。
最初に確認したいのはここです。収益物件であれば、次の点が説明できるはずです。
答えられない査定額は、根拠がないということです。当社は査定方法のページで、収益還元法・積算評価法・取引事例比較法の3つを組み合わせる考え方を公開しています。
「この金額が下がるとしたら、どういう場合ですか」。この質問は必ずしてください。
現地調査で何が出たら見直すのか、室内未確認のリスクをどう織り込んでいるのか。ここが曖昧なまま進むと、契約直前の減額につながります。
誠実な会社ほど、この質問に具体的に答えます。「絶対に下がりません」という回答も、条件を確認せずに言っているなら要注意です。
提示額そのものではなく、最終的に残る金額で比べます。
| 確認する項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 仲介手数料 | 直接買取なら0円。仲介が挟まる形になっていないか |
| 解体・測量 | 売主負担か、買主側で対応するか |
| 残置物の処分 | 現況のままか、片付けが条件か |
| 登記関係の費用 | 抵当権抹消や住所変更の負担区分 |
| 決済の時期 | いつ入金されるか |
「高いが条件が多い」より「少し低いが現況のまま、条件なし」のほうが手取りが大きい、ということはよくあります。
再生して貸すのか、転売するのか、用途を変えるのか。出口が具体的に語れる会社は、価格の根拠も具体的です。
逆に出口が説明できない場合、その価格は「とりあえず高く言っておく」だけかもしれません。
当社は宅地建物取引業者免許 東京都知事(1)第109690号です。買取事例のページに、全国の実際の買取事例を掲載しています。
当社の査定は無料で、査定後にご売却されない場合でも費用は一切いただきません。他社の査定書とあわせてご相談いただければ、算出方法の違いをご説明します。
「売ると決めていないが、判断材料として価格を知りたい」——その段階でのご相談を歓迎しています。
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