月極駐車場にしている土地を売るときの評価と、契約者への伝え方
月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
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旧耐震の物件が動きにくいのは、建物の性能そのものより買主側の事情によるところが大きい。融資が付きにくいという本当の理由と、それでも評価される部分、耐震補強をすべきかどうかの考え方を示します。
旧耐震基準の物件は、仲介で敬遠されやすい代表格です。ただ、その理由は「建物が危ないから」だけではありません。買主側の事情が大きく関わっています。
この構造を知っておくと、どこで価格が決まっているのかが見えてきます。
建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月に大きく改められました。この日以降に建築確認を受けたものが新耐震、それ以前が旧耐震と呼ばれます。
注意したいのは、基準になるのは建築確認を受けた日であって、竣工日ではない点です。1981年竣工の物件でも、確認申請が改正前なら旧耐震の扱いになります。登記上の築年だけでは判断できないため、確認済証や台帳記載事項証明で確かめます。
金融機関によっては、旧耐震の物件を担保として評価しにくいことがあります。買いたい人がいても資金が用意できなければ、購入には至りません。買主の母数が減る、これが最も大きい要因です。
建物の評価には、構造ごとの法定耐用年数が関わります。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 19〜27年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 |
| RC造・SRC造 | 47年 |
旧耐震ということは築40年以上ですから、木造・鉄骨造では耐用年数を超過していることになります。積算評価上、建物部分の価格は小さくなります。
大規模修繕、配管の更新、設備の全面交換。いつ、いくらかかるのかが読めない部分は、買主にとってリスクです。読めないぶんは価格から差し引かれます。
旧耐震だからといって、価値がないわけではありません。実際に見ているのは次のような点です。
売却を前提とするなら、補強工事は慎重に考えたほうがよい場面が多くあります。費用が大きいうえ、買主が同じ評価をするとは限らないためです。
診断だけ受けて結果を資料として渡す、という進め方もあります。「分からない」を「分かっている」に変えるだけでも、割引の理由を一つ減らせます。
ここまで見てきた売りにくさの多くは、買主が融資を使う前提から生まれています。当社は自己資金での買取のため、この制約を受けません。
土地の価値、現況の収支、再生後の実力を組み合わせて評価します。評価の考え方は査定方法のページで公開しています。まずは価格を知るところからご相談ください。
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