旧耐震の収益物件は、どう評価されるのか

旧耐震基準の物件は、仲介で敬遠されやすい代表格です。ただ、その理由は「建物が危ないから」だけではありません。買主側の事情が大きく関わっています。

この構造を知っておくと、どこで価格が決まっているのかが見えてきます。

旧耐震・新耐震とは

建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月に大きく改められました。この日以降に建築確認を受けたものが新耐震、それ以前が旧耐震と呼ばれます。

注意したいのは、基準になるのは建築確認を受けた日であって、竣工日ではない点です。1981年竣工の物件でも、確認申請が改正前なら旧耐震の扱いになります。登記上の築年だけでは判断できないため、確認済証や台帳記載事項証明で確かめます。

動きにくくなる本当の理由

1. 融資が付きにくい

金融機関によっては、旧耐震の物件を担保として評価しにくいことがあります。買いたい人がいても資金が用意できなければ、購入には至りません。買主の母数が減る、これが最も大きい要因です。

2. 法定耐用年数の残りが少ない

建物の評価には、構造ごとの法定耐用年数が関わります。

旧耐震ということは築40年以上ですから、木造・鉄骨造では耐用年数を超過していることになります。積算評価上、建物部分の価格は小さくなります。

3. 将来の支出が読みにくい

大規模修繕、配管の更新、設備の全面交換。いつ、いくらかかるのかが読めない部分は、買主にとってリスクです。読めないぶんは価格から差し引かれます。

それでも評価される部分

旧耐震だからといって、価値がないわけではありません。実際に見ているのは次のような点です。

• 土地の評価：建物の価値が小さくなるほど、土地値の比重が上がる
• 現況の収支：入居が続いている物件は、建物が住まいとして機能している証拠
• 躯体と維持の状態：同じ築年でも、手入れの差は大きい
• 用途転換の余地：立地によっては、建て替えや別用途への転換が現実的な選択肢になる

耐震補強はすべきか

売却を前提とするなら、補強工事は慎重に考えたほうがよい場面が多くあります。費用が大きいうえ、買主が同じ評価をするとは限らないためです。

診断だけ受けて結果を資料として渡す、という進め方もあります。「分からない」を「分かっている」に変えるだけでも、割引の理由を一つ減らせます。

融資を前提にしない買主なら話が変わる

ここまで見てきたネックの多くは、買主が融資を使う前提から生まれています。当社は自己資金での買取のため、この制約を受けません。

土地の価値、現況の収支、再生後の実力を組み合わせて評価します。評価の考え方は査定方法のページで公開しています。まずは価格を知るところからご相談ください。