戸建賃貸は、入居中と空室でどう評価が変わって売れるのか
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
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「解体して更地にしたほうが売れる」とは限りません。解体費の目安と、更地にする価値がある場合・建物を残したほうがよい場合の見分け方、更地にすると変わること、判断の順番を示します。
古い戸建や、建物の載った土地を売るとき、必ず出てくるのがこの問いです。「壊してから売ったほうがいいのか」。
解体は費用が先に出ていくうえ、いったん壊せば戻せません。順番としては、解体しない場合の価格を先に確認するのが安全です。
| 構造 | 費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 坪4〜6万円程度 |
| RC造 | 坪13〜15万円程度 |
加えて、次のような条件で上振れします。
木造30坪でも120〜180万円前後、条件によってはそれ以上になります。売却価格から差し引いて手取りが増えるか、事前に確かめる必要があります。
この場合は、解体費を負担してでも買主の母数が増えるほうが、結果的に手取りが大きくなることがあります。
接道の条件を満たさない土地では、建物を壊すと新しい建物が建てられません。用途が大きく狭まるため、解体は避けたほうがよい典型例です。今の建物が使えるうちに売るほうが、選択肢が残ります。
戸建賃貸として運用できる建物なら、収益を生む資産として評価されます。壊してしまうと、その評価がゼロになります。
当社のように再生や用途転換を前提に買う事業者は、解体を織り込んで価格を出せます。売主側で先に壊す必要がありません。
建物がなくなると、土地の固定資産税の扱いが変わる場合があります。住宅用地に対する軽減が外れることで、翌年からの税額が上がることがあるためです。売却の時期と解体の時期がずれると、その分の負担が生じます。詳しくは所在地の自治体または税理士にご確認ください。
この4ステップで、ほぼ結論が出ます。差が小さいなら、費用と時間をかけずに現況で売るほうが確実です。
当社では、解体や測量が必要な物件を当社側で対応・費用負担して買い取れる場合があります。壊す前に、まず一度ご相談ください。売却の流れ・諸費用のページに、諸費用の目安をまとめています。
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
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