戸建賃貸は、入居中と空室でどう評価が変わって売れるのか
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
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戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
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月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
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社宅や寮として法人に貸していた建物は、契約が終わると一度に空室になり、個室と共用の浴室・食堂という特殊な間取りが次の使い道を狭めます。買主が確認する間取り・用途・設備の点と、法人契約の解約後に考えられる使い道、契約中と退去後のどちらで売るかの考え方を示します。
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テラスハウスは、戸建とアパートの中間の性格を持つ住宅です。1棟をまとめて貸しているか、1戸だけ持っているかで、買主も評価の軸も変わります。売却の前に登記で確認したい敷地と建物の持ち方、評価で見られるポイント、戸数の少ない物件の試算例をまとめました。
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長屋・連棟住宅の1戸だけを売ることは、土地と建物の権利が分かれていれば可能です。一方、壁や屋根を物理的に切り離す工事は隣家の同意や補強が必要で、現実的でない場合も少なくありません。切り離さずに売る、隣家と一緒に売る、隣家に売るという選択肢の比べ方と、事前に確認する書類をまとめました。
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店舗併用住宅は、住宅部分の需要と、店舗部分を今後も貸せるかの2つに分けて評価されます。店舗が空いている場合や業種が特殊な場合の見られ方、入口・メーター・登記など住宅部分との分け方の確認点、売る前にそろえたい資料を、店舗家賃の有無で比べた計算例とあわせて示します。
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地方のRC造の一棟マンションは価格が大きく、買える人が限られます。主な買主である地元の資産家や法人、融資を使う個人投資家、買取業者がそれぞれ何を見ているかを比べ、修繕の履歴や資料の出し方など、規模の大きい物件ならではの売り方の注意点をまとめました。
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軽量鉄骨造のアパートは「鉄骨だから木造より長持ちで高く売れる」とは限りません。骨格材の厚みによっては法定耐用年数が木造より短く、錆や外壁の目地など傷み方も違います。国税庁の耐用年数の区分、厚みを確かめる資料、査定で見られる傷みの場所、解体費の考え方から、木造との評価の違いを示します。
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検査済証がない物件でも売却はできますが、融資を使う買主が限られ、価格や期間に影響が出やすくなります。検査済証とは何かを初めての方向けに説明し、代わりに確認される書類や調査、売る前に手元でそろえておきたい資料、調査をするかどうかの判断の目安をまとめました。
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区分マンションと一棟物件では、買主の顔ぶれも価格の決まり方も違います。それぞれに特有の事情と、両方を持っている場合の売り方の考え方、先に確認しておくことを示します。
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古い建物では、解体費が想定を大きく超えることがあります。アスベストが問題になりやすい建物、解体前に求められる調査、売る側がどこまで対応すべきか、更地にしてから売る場合の注意点を示します。
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耐用年数は建物の寿命ではありません。構造ごとの法定耐用年数と、耐用年数を超えると売りにくくなる理由、それでも評価される部分、融資を前提としない買主なら話が変わる理由を示します。
続きを読む物件ごとに事情は違います。
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