賃貸併用住宅を売るとき、自宅部分があると買主の見方はどう変わるか

賃貸併用住宅は、誰が買うかによって評価の仕方が大きく変わる物件です。住むために買う人は自宅としての使いやすさを、投資として買う人は家賃収入を中心に見ます。

そのため、同じ建物でも価格に幅が出やすくなります。売る前に、どちらの買主に向いた物件なのかを考えておくと、売り方を選びやすくなるでしょう。

自宅部分が「家賃を生まない部屋」になる

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に、所有者が住む部分と、人に貸す部分がある住宅のことです。1階が自宅で2階が賃貸、といった形が多く見られます。

売るときに問題になりやすいのが、自宅部分の扱いです。投資として買う人から見ると、自宅部分は今は家賃を生まない部屋です。これを「空室」とみなすか、「貸したらいくらになるか」で見るかで、評価は大きく変わります。

一方、住むために買う人から見ると、賃貸部分の家賃は住宅の費用を軽くしてくれる収入です。ただし、他人と同じ建物に住むことに抵抗を感じる人もいるため、買主の数はふつうの戸建より限られると考えておきましょう。

買主のタイプ別の見方

1階が店舗の併用住宅とは、見られる点が少し違います。店舗付きの場合の考え方は1階が店舗の併用住宅を売るで紹介しています。

価格に幅が出る仕組みを試算する

試算の前提は、賃貸部分が3戸で家賃は1戸5万円（年180万円）、自宅部分を貸した場合の家賃を月8万円（年96万円）とします。投資として買う人が求める利回りを10％とし、経費は省いた概算です。

見方によって、1,000万円近い差が出る計算です。実際には、自宅部分を貸すための改装費や、貸した場合の空室の見込みも差し引かれるため、2つの間のどこかに落ち着くことが多いでしょう。

また、投資として買う人は、戸数が少ないことも気にします。3戸のうち1戸が空くだけで、家賃収入が3分の1減るためです。賃貸部分の入居が長く安定している記録があれば、この懸念をやわらげる材料になります。

住むために買う人は、周辺の戸建の相場と、賃貸部分の家賃で浮く費用を合わせて考えます。周辺の戸建が高い地域では、投資の目線より高い価格になる場合もあります。

売る前に確認しておきたいこと

• 自宅部分を空けて引き渡せるか：売主が住み続けたまま売るのか、引っ越し後に引き渡すのか。時期によって買主の候補が変わります。
• 玄関・階段・駐車場が分かれているか：分かれていれば、自宅部分を貸す場合も、住む場合も使いやすくなります。
• 電気・ガス・水道のメーター：部屋ごとに分かれているか。分かれていないと、料金の精算の仕組みを説明する必要があります。
• 賃貸部分の契約書と家賃の記録：入居者の契約は、原則として新しい所有者に引き継がれます。
• 建てたときの借入の種類：住宅ローンで建てた場合、売却時や用途を変えるときの扱いは金融機関に確認が必要です。

自宅部分に古い家具や荷物が多く残っている場合は、引き渡しまでにどこまで片付けるかも決めておく必要があります。買取であれば、残したまま引き渡せる条件で話を進められることもあります。

自宅として使っていた部分があるため、売却時の税金の扱いが、ふつうの収益物件と違う場合があります。どのように計算されるかは、税理士に確認してください。

よくある質問

住むために買う人と、投資として買う人、どちらに売るのがよいですか

物件の立地と間取りによります。住宅地の中にあり、自宅部分が広い物件は住むために買う人に、駅や学校に近く賃貸部分の割合が大きい物件は投資として買う人に向きやすいと言えます。

入居者がいるまま売っても問題ありませんか

問題ありません。入居者との契約は買主が引き継ぐのが一般的です。ただし、住むために買う人の中には、入居者がいないことを希望する人もいるため、買主の候補は少し狭くなります。

自宅部分だけ、賃貸部分だけを分けて売れますか

1つの建物で登記が1つになっている場合、部分ごとに分けて売るのは難しいのが一般的です。分けて売れるかどうかは、登記の状態を確認してから考えることになります。

どちらの買主にも説明できる資料を

賃貸併用住宅は、住む人と投資する人の両方に説明できる資料をそろえておくと、評価の幅を狭めやすくなります。自宅部分の間取り図と、賃貸部分の家賃・入居の記録を一緒に用意しておきましょう。物件の種類ごとの特徴は物件種別のページでも紹介しています。

ITTOAは戸建・アパート・併用住宅などを自社で買い取っており、住みながらの売却のご相談も承ります。査定は無料で、秘密を守って進めます。