土地の一部だけを分筆して売るという選択。測量と手続きの負担をどう見るか

土地の一部だけを売ることはできます。そのためには、分筆（登記のうえで1つの土地を複数に分けること）をして、売る部分を独立した土地にする必要があります。ただし、分筆の前には境界を確定する測量と隣地の所有者の立ち会いが必要で、手続きの負担は小さくありません。

さらに見落としやすいのが、売ったあとに残る土地への影響です。一部売却を考えるときは、売る部分と残る部分の両方に使い道があるかを先に確かめることが大切です。

一部だけ売りたくなる、よくある場面

一部売却を考えるのは、次のような場面が多いと言えます。どの場合も「全部は手放したくないが、使っていない部分は現金にしたい」という考えが出発点です。

• アパートの敷地に、使っていない空き地や広い庭が付いている
• 自宅と賃貸住宅が同じ土地に建っていて、賃貸の部分だけ手放したい
• 相続した広い土地を、必要な部分だけ残して現金にしたい
• 隣の家から、敷地の一部を買いたいと言われた

最後の場面のように隣地との売買になる場合の考え方は、隣地を買う・隣地に売る記事で触れています。

分筆して売るまでに必要な手続き

分筆は、登記の申請だけで済むものではありません。一般的には次の順番で進みます。

費用と期間は、土地の広さや隣地の数、境界の資料の有無によって大きく変わります。とくに②の境界の確定は、隣地の所有者の協力がないと進みません。境界が確定していない土地の扱いは境界が確定していない土地の記事で詳しく触れています。

残る土地に起きやすい3つの問題

一部を売ったあと、残った土地や建物の条件が悪くなることがあります。分ける線を決める前に、次の点を確かめておきます。

このほか、市区町村によっては、分けたあとの土地の広さに決まりがある地域もあります。建物の条件や地域の決まりは、市区町村の窓口や建築士に確認する必要があります。売る部分の価格だけを見て分け方を決めると、残る土地の価値が思った以上に下がるケースも少なくありません。

抵当権や入居者がいる場合の注意点

土地全体に借入の抵当権が付いている場合、売る部分だけ抵当権を外してもらう必要があります。金融機関は、残る土地と建物で担保として足りるかを見て判断するため、売却代金の一部を返済に充てるよう求められることもあります。借入がある場合は、分筆の準備を始める前に相談しておくと手戻りを防げます。

アパートの敷地を分ける場合は、入居者の駐車場や通路、ごみ置き場が売る部分に含まれていないかも確かめます。入居者の暮らしに関わる部分を売ると、入居の条件が変わり、賃貸の収益にも影響します。

一部売却が向いている場合、向いていない場合

向いていない条件が多いときは、全体をまとめて売った場合の価格と、一部売却で得られる金額と残る土地の価値の合計を比べます。手間と時間を入れて考えると、まとめて売るほうが合理的なこともあります。

よくある質問

分筆しないまま、土地の一部だけを売る約束はできますか？

売る範囲を決めて契約し、引き渡しまでに分筆する形はあります。ただ、測量や立ち会いの結果によって面積や境界が変わる可能性があるため、条件の決め方には注意が必要です。契約の内容は専門家に確認しながら進めるのが安心です。

測量をしてから、売るのをやめることはできますか？

できますが、測量にかかった費用は戻りません。一方で、境界が確定した土地は、将来まとめて売るときにも役立ちます。測量を無駄にしないためにも、先に売却の見込みを確かめておくとよいでしょう。

ITTOAは、地方の一棟アパートや戸建、土地を自社で買い取っており、再建築不可などの訳あり物件も対象です。一部売却と全体の売却のどちらがよいか、両方の価格を比べる材料として、無料の査定をご利用ください。必要に応じて、提携の司法書士と連携して進めます。