戸建賃貸は、入居中と空室でどう評価が変わって売れるのか

戸建を貸している場合、売り方は大きく2つに分かれます。入居者がいるまま、家賃収入を目的とする投資家に売るか。空室になってから、自分で住む人（実需）にも売るか。

戸建賃貸は、アパートと違い、住む人と投資家の両方が買主になりうる物件です。そのため、入居中か空室かで、価格の決まり方そのものが変わります。どちらが有利かは、家賃の水準、建物の状態、地域で戸建を探している人の多さによって決まります。

入居中の戸建賃貸は、どう評価されるか

入居者がいる状態で売る方法を、オーナーチェンジ（入居者がいる状態のまま売る方法）と呼びます。買主は入居者との賃貸借契約を引き継ぐため、自分で住むことはできません。そのため買主はほぼ投資家に限られ、価格は家賃収入を基にして考えられます。

評価で見られるのは、主に次の点です。

• 家賃の水準と、入居の期間（長く住んでいるほど収入が安定していると見られる）
• 賃貸借契約の種類（普通借家か、期間が決まっている定期借家か）
• 建物の状態と、今後の修繕の見込み
• 入居者が退去した後に、次の入居者が見つかりそうか

戸建は1戸だけの賃貸なので、退去すれば家賃収入はゼロになります。投資家はこの点を踏まえ、アパートより高めの利回りを求める傾向があります。オーナーチェンジの進め方は入居者がいる状態のまま売る（オーナーチェンジ）にまとめています。

空室の戸建賃貸は、どう評価されるか

空室であれば、自分で住むために家を探している人も買主になります。住む人は利回りではなく、周辺の中古戸建の相場や、住まいとしての使いやすさで価格を考えます。

地域によっては、住む人向けの相場のほうが、投資家向けの価格より高くなることがあります。一方で、住む人は内装や設備の古さを気にするため、リフォームの費用を差し引いて考えることが多く、築年数が古いほど差は縮まりやすいと言えます。

注意点：退去を待つ・求める前に

「空室のほうが高く売れそうだから、入居者に出てもらおう」と考える前に、確認しておきたいことがあります。

普通借家契約の場合、貸主の都合で入居者に退去してもらうのは簡単ではありません。話し合いが必要になり、立ち退きの条件をめぐって時間がかかることもあります。個別の判断が必要な場合は、弁護士などの専門家に確認してください。定期借家契約であれば、期間の満了で契約が終わる前提になるため、売る時期を計画しやすくなります。契約の種類による評価の違いは定期借家契約の物件は、評価が変わるのかも参考になります。

また、退去後に売り出すまでには、原状回復や清掃、場合によっては設備の交換が必要です。売れるまでの間は家賃が入らず、固定資産税や保険料だけがかかります。

どちらで売るか。判断の基準

入居中で売るか、空室を待つかは、次の点を順に確認すると判断しやすくなります。

1. 地域で戸建を買って住む人がいるか：周辺で中古戸建の売り出しがどのくらいの期間で決まっているかを見る
2. 入居者の退去の見通し：更新の時期、入居者から転居の話が出ているか
3. 建物の状態：住む人に売るには大きな改修が必要か
4. 売る時期の制約：返済や相続の手続きなど、いつまでに売りたいかが決まっているか

住む人の需要が弱い地域や、建物の改修費が大きい物件では、入居中のまま投資家に売るほうが結果として手取りが残ることもあります。反対に、住宅地として人気のある場所で、入居者が近く退去する予定なら、空室を待つ意味は大きいでしょう。

例：入居中で売る場合と、退去後に売る場合

例えば、家賃が月6万円（年72万円）の戸建賃貸を考えます。試算の前提は、投資家が表面利回り（年間家賃÷物件価格）12％で評価すると600万円、住む人向けの相場が900万円、退去後の原状回復と清掃に50万円、退去から売却までに1年かかるものとします。

この前提では退去後のほうが有利に見えます。ただし、入居者がいつ退去するか分からない、住む人の買主がすぐに見つからない、建物が古く大きな改修が必要といった条件が加わると、差は小さくなります。仲介で売る場合は仲介手数料もかかります。

よくある質問

入居者に、売却のことを先に伝えるべきですか

オーナーチェンジで売る場合、契約は引き継がれるため、入居者の暮らしは基本的に変わりません。伝える時期や方法は、管理会社と相談して決めるのが一般的です。

古い戸建賃貸でも、買い手はつきますか

築年数が古くても、家賃収入があれば投資家の対象になります。空室で傷みが大きい場合でも、買取であれば現状のまま検討できることがあります。

当社は、入居中・空室を問わず戸建賃貸を買い取っています。どちらの売り方が合うか迷っている段階でも、査定は無料でお受けしています。