定期借家契約の物件は評価が変わるのか

賃貸借契約には、普通借家と定期借家があります。入居者から見た違いは更新の有無ですが、買主から見た違いは「将来の読みやすさ」です。

どちらが有利ということはなく、物件の使い方によって評価が変わります。

2つの違い

買主が定期借家を好む場合

• 建て替えや用途転換を考えている：明け渡しの時期が読めることが決定的な価値になる
• 賃料が相場より低い：再契約のタイミングで是正できる
• 一棟ビルで、テナントの入れ替えを計画している

とくに1つ目です。普通借家の入居者がいる物件は、貸主の都合で明け渡してもらうことが実際には難しく、建て替えの計画が立ちません。定期借家であれば、期間の満了という確定した時点が持てます。

買主が普通借家を好む場合

• そのまま賃貸として長く保有したい：入居が続くほうが安定する
• 賃貸需要が厚くない地域：一度空くと埋まりにくいため、継続が価値になる

地方物件では、こちらのほうが多い傾向です。入れ替えの自由より、埋まり続けることのほうが重要になるためです。

資料として残しておくべきこと

契約形態が査定に効く以上、書面がそろっているかが価格に直結します。

• 賃貸借契約書（全室分）
• 定期借家の場合、事前の説明書面が残っているか
• 再契約している場合、その履歴
• 期間満了日が一覧で分かるもの

定期借家は、手続きの要件が普通借家より細かく定められています。書面が不十分だと、意図した効力が生じていないことがあります。手元の書類に不安がある場合は、その旨も含めてご相談ください。

混在している場合

一棟の中で、部屋ごとに契約形態が違うことは珍しくありません。この場合、レントロールに契約形態の列を入れておくと、買主が全体像をつかみやすくなります。

当社では、契約形態も含めて現況のまま評価します。書類が一部見当たらない場合でも、分かる範囲でお知らせいただければ結構です。