買取価格は、どうやって決まっているのか

「買取は仲介より安い」とよく言われます。事実そうなることが多いのですが、その差は値切りではなく、買主が負う費用とリスクの積み上げです。

内訳が見えると、提示された価格が妥当かどうかを自分で判断できるようになります。

買取価格の組み立て

買取業者は、買った物件を再生して貸す、あるいは次の買主へ売ることを前提に価格を決めます。おおまかには、こういう引き算です。

差が大きくなるとき、小さくなるとき

上の式を見ると、どこで差が付くかが分かります。

• 手を入れる範囲が小さいほど、差は縮まる。稼働していて設備も新しい物件は、仲介との差が出にくい
• 読めない要素が多いほど、差は広がる。室内未確認、境界未確定、権利関係が複雑、といった条件はリスク分に乗る
• 出口が明確なほど、差は縮まる。賃貸需要が読める地域や、用途転換の当てがある立地は評価しやすい

つまり、「情報が揃っていて、想定が立てやすい物件」ほど買取価格は上がります。資料を整えることが価格に効くのは、このためです。

相場という言葉に引きずられない

収益物件には、区分マンションのような分かりやすい相場表がありません。同じ「地方の木造アパート」でも、賃料水準、稼働率、土地の広さ、接道、修繕の履歴で価格はまったく変わります。

ネットで見かける「利回り◯%が相場」といった数字は、あくまで平均の話です。自分の物件がその平均のどちら側にいるのかを、根拠つきで説明してもらうほうが実用的です。

提示額を確かめる3つの質問

1. 出口をどう想定していますか（貸す／売る／転用する）
2. 再生にいくら見込んでいますか
3. リスク分としてどれくらい引いていますか

この3つに答えられる会社なら、価格の根拠があります。答えが曖昧な場合、その提示額は交渉の余地というより、後から動く可能性が高い数字です。

当社の考え方

当社は収益還元法・積算評価法・取引事例比較法の3つを組み合わせ、それぞれの根拠を明示したうえで価格をお出しします。全空や築古の物件では、現況の収入ではなく「収益改善後の実力」を前提に評価します。

算出の考え方は査定方法のページで公開しています。他社の査定書とあわせてご相談いただければ、違いをご説明します。