買取価格は、どうやって決まっているのか
買取価格が仲介の成約価格と違う水準になるのには、はっきりした内訳があります。何が差し引かれているのかを分解して整理します。
続きを読む収益物件の査定でいちばん読み込まれる資料がレントロールです。買主が何を確かめ、どこを疑うのかを整理します。
レントロールは、各部屋の賃料と入居状況をまとめた一覧です。収益物件の査定では、この1枚がいちばん読み込まれます。
買主は、書かれている数字をそのまま受け取りません。何を確かめているのかが分かると、資料の作り方も変わります。
特に契約開始日は重要です。ここが抜けているレントロールは、それだけで精度が下がります。
長く住んでいる方の賃料は、当時の水準のまま据え置かれていることがあります。相場より高ければ、退去後に下げざるを得ません。買主はそこを織り込んで評価します。
逆に相場より安ければ、入れ替わりのタイミングで改善する余地として評価されます。
契約開始日が売却の数か月以内に集中していると、「売るために埋めた」と見られます。広告料を厚く積んだ入居や、賃料を下げて決めた入居は、長続きしないことが多いためです。
同じ部屋の入退去が短い間隔で続いている場合、部屋そのものか周辺環境に理由があると見られます。原因が分かっているなら、先に伝えておくほうが余計な疑いを持たれません。
募集中なのか、募集を止めているのか、設備の不具合で貸せないのか。理由によって評価は変わります。「募集していない空室」は、直せば埋まる可能性として見られることもあります。
| やること | 理由 |
|---|---|
| 募集賃料ではなく契約賃料を書く | 実際に入っている額でないと信用されない |
| フリーレントや値引きも書く | 後から出ると全体の信頼が落ちる |
| 滞納があれば書く | 隠しても入金記録で分かる |
| 作成日を入れる | いつ時点の情報かが分かる |
不利に見える情報も、先に出すほうが結果的に有利に働きます。あとから発覚すると、その1点ではなく資料全体が疑われ、価格の見直しにつながります。
管理会社に依頼すれば出してもらえます。自主管理の場合は、契約書と入金記録から作ることになりますが、完璧でなくて構いません。分かる範囲でお知らせいただければ、足りない部分はこちらで確認します。
資料が揃うほど査定は早く、価格の根拠も明確になります。売却の流れ・諸費用のページに、全体の進み方をまとめています。
売るべきか迷う段階のご質問だけでも構いません。
秘密は厳守します。