積算評価とは何か。土地値と建物の残りをどう積み上げるか
収益還元法が「いくら稼ぐか」なら、積算評価は「資産としていくらか」。査定書のもう一方の柱を、計算の中身から読み解きます。
続きを読む査定書に並ぶ利回りの数字は、どれも同じものではありません。表面利回りと純収益の違い、還元利回りの意味を、査定書の読み方として整理します。
収益物件の査定書には、いくつもの利回りが並びます。表面利回り、実質利回り、還元利回り。似た言葉ですが、指しているものが違います。
ここを押さえておくと、提示された価格が何を根拠にしているのかが自分で確かめられるようになります。
収益還元法のうち、最もよく使われるのが直接還元法です。
物件価格 ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り（キャップレート）
変数は2つだけです。純収益が上がれば価格は上がり、還元利回りが上がれば価格は下がります。
家賃収入そのものではありません。満室想定の収入から、運営に必要なコストを引いたものです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 満室想定収入 | 全室が適正賃料で埋まった場合の年間収入 |
| － 空室損 | 実際には埋まらない分の見込み |
| － 管理費 | 管理会社への委託料、共用部の維持費 |
| － 修繕費 | 日常的な修繕の見込み |
| － 公租公課 | 固定資産税・都市計画税など |
| ＝ 純収益（NOI） | この数字を式に入れる |
表面利回りは、これらを引く前の家賃収入を価格で割った数字です。広告で目にする利回りはほぼこれで、コストが反映されていません。表面利回りが高くても、空室損や修繕費が重ければ純収益は小さくなります。
還元利回りは、その物件に投資家が求める収益率です。リスクが高いと見られるほど高くなり、高くなるほど価格は下がります。
上がる方向に効くのは、たとえば次のような要素です。
地方の物件で還元利回りが高く設定されるのは、物件の質というより、これらの読みにくさが理由です。
この4点を質問すれば、査定の精度はだいたい分かります。答えられない査定書は、根拠が薄いということです。
収益還元法は投資家目線の評価ですが、これだけで決めると、資産としての裏付けを見落とします。当社では収益還元法・積算評価法・取引事例比較法の3つを組み合わせ、それぞれの根拠を明示したうえで価格をご提示しています。
詳しくは査定方法のページをご覧ください。他社の査定書との違いをご説明することもできますので、比較材料としてご相談いただいて構いません。
売るべきか迷う段階のご質問だけでも構いません。
秘密は厳守します。