入居者がいる状態のまま売る（オーナーチェンジ）

「売るなら、入居者に出ていってもらわないといけないのでしょうか」。よくいただくご質問ですが、答えはいいえです。

入居者がいるまま所有者だけが変わる売り方を、オーナーチェンジと言います。収益物件の売買では、むしろこちらが一般的です。

入居者にとっては何も変わらない

賃貸借契約は、そのまま新しい所有者に引き継がれます。入居者から見れば、家賃の振込先が変わるだけで、契約の条件も、住み続ける権利も変わりません。

そのため、売却にあたって入居者の同意を取る必要はありません。引き渡し後に、新しい所有者と管理会社から通知が届く流れになります。

引き継がれるもの

敷金の扱いは見落とされやすい点です。手元に残っているつもりでも、最終的には買主へ渡す性質のお金です。売却代金の手取りを考えるときは、この分を差し引いて見ておきます。

価格の付き方

入居者がいる物件は、収益還元法で評価されます。つまりいくら稼いでいるかが中心になります。

一方、空室にして引き渡す場合は、居住用として買いたい人にも売れるようになるため、別の評価軸が加わります。戸建や区分では、空室のほうが高く売れることもあります。

一棟物件では、退去を待つ時間と費用に見合わないことがほとんどなので、オーナーチェンジのまま売るのが現実的です。

売却を入居者に知られたくない場合

仲介では、募集情報が広く出るため、入居者や近隣に伝わることがあります。当社は自社で直接買い取るため、売り出し情報が出ることはありません。

引き渡しまで通常どおり運営し、引き渡し後に管理会社から通知する形にできます。ご事情がある場合は、最初にお伝えください。

準備しておくもの

• 賃貸借契約書（全室分。覚書があればそれも）
• レントロール
• 敷金・保証金の預かり額が分かる資料
• 管理委託契約書
• 滞納がある場合は、その状況

揃っていなくても査定は始められます。管理会社にまとめて依頼すれば出てくることが多いので、まずはご相談ください。