サブリース契約が付いた物件を売るとき、買主はどこを見るか
一括借り上げ（サブリース）が付いた物件は、契約を引き継ぐ買主から見ると、保証賃料の水準、賃料の見直し条項、解約の条件、入居者の実際の家賃が分かるかが評価の分かれ目になります。契約を付けたまま売る場合と解約してから売る場合の考え方、売る前に確認したい書類を紹介します。
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入居者に退去してもらう必要はありません。オーナーチェンジで売るときに引き継がれるもの、価格の付き方、入居者に知られたくない場合の進め方と準備しておくものを示します。
「売るなら、入居者に出ていってもらわないといけないのでしょうか」。よくいただくご質問ですが、答えはいいえです。
入居者がいるまま所有者だけが変わる売り方を、オーナーチェンジと言います。収益物件の売買では、むしろこちらが一般的です。
賃貸借契約は、そのまま新しい所有者に引き継がれます。入居者から見れば、家賃の振込先が変わるだけで、契約の条件も、住み続ける権利も変わりません。
そのため、売却にあたって入居者の同意を取る必要はありません。引き渡し後に、新しい所有者と管理会社から通知が届く流れになります。
| 引き継ぐもの | 注意点 |
|---|---|
| 賃貸借契約 | 特約や覚書も含めて全部。書面が揃っているか確認する |
| 敷金・保証金 | 預かり金なので、決済時に買主へ引き継ぐ（精算する） |
| 前受け家賃 | 引き渡し日を基準に日割りで精算する |
| 管理委託契約 | 継続するか解約するかは買主が決める |
| 公租公課 | 引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的 |
敷金の扱いは見落とされやすい点です。手元に残っているつもりでも、最終的には買主へ渡す性質のお金です。売却代金の手取りを考えるときは、この分を差し引いて見ておきます。
入居者がいる物件は、収益還元法で評価されます。つまりいくら稼いでいるかが中心になります。
一方、空室にして引き渡す場合は、居住用として買いたい人にも売れるようになるため、別の評価軸が加わります。戸建や区分では、空室のほうが高く売れることもあります。
一棟物件では、退去を待つ時間と費用に見合わないことがほとんどなので、オーナーチェンジのまま売るのが現実的です。
仲介では、募集情報が広く出るため、入居者や近隣に伝わることがあります。
引き渡しまで通常どおり運営し、引き渡し後に管理会社から通知する形にできます。
当社は自社で直接買い取るため、ご事情がある場合は、最初にお伝えください。
揃っていなくても査定は始められます。管理会社にまとめて依頼すれば出てくることが多いので、まずはご相談ください。
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