金利上昇で返済が厳しい
物件の売却

返済額が上がる前に、持ち続けた場合と売った場合の手残りを比べることをおすすめします。

まず、返済がいつからいくら変わるかを確かめる

• 次の金利の見直し日
• 新しい金利が返済に反映される月
• 返済額を一定期間据え置く決まり（いわゆる5年ルール・125％ルール）があるか
• いまの適用金利と、残債（ローンの残り）

日本銀行は2026年6月16日の会合で、政策金利（日銀が誘導する短期の金利）を1.0％程度へ引き上げました。都市銀行の短期プライムレート（銀行が優良な企業に貸すときの基準の金利）の最頻値も、2026年8月3日に2.375％へ上がっています（2026年9月時点）。

ただ、変動金利の借入は、ニュースの翌日に返済が変わるわけではありません。金利を見直す日と、新しい金利が返済に反映される月は、契約ごとに決まっています。返済予定表と金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）で、次の4つを確かめてください。

売るか持ち続けるかは、手元に残るお金で比べる

収益物件では、家賃収入のうち返済に回る割合（返済比率）を見ると、金利が上がったときの影響がつかみやすくなります。返済比率が上がるほど、空室や修繕が出たときに手元のお金で補う場面が増えます。

比べるのは「持ち続けた場合に毎年いくら残るか」と「いま売った場合にいくら残るか」です。売った場合は、売却価格から残債と一括返済の手数料などの諸費用を差し引いた金額になります。金利が上がる幅と、空室・修繕の見込みを変えながら、両方を並べてみてください。

借入が残っていても、売却はできます

借入が残っている物件を売るときは、決済の日に売却代金で残債を返し、抵当権（借入の担保として登記された権利）を抹消するのが一般的です。売却価格が残債を上回る見込みなら、売ることで借入そのものを終わらせられます。

売却価格が残債に届かない場合は、差額を自己資金で補えるかを含めて考える必要があります。返済の遅れがすでに続いているときは、借入先の金融機関との相談や、弁護士・司法書士への相談が必要になることがあるため、早めに動くほど取れる手が多くなります。

ご相談のときに手元にあるとよい資料

• 返済予定表（毎回の返済額と残高が並んだ表）
• 金銭消費貸借契約書（ローンの契約書）
• レントロール（家賃明細表）と、直近の収支が分かる資料
• 固定資産税の納税通知書

すべて揃っていなくても構いません。分かる範囲の数字で概算の価格をお出しし、足りない資料は並行して確認していきます。ITTOAは自社で直接買い取るため仲介手数料はかからず、査定を受けても売却を決める必要はありません。

無料の試算ツール 売る場合と持ち続ける場合を、
数字で比べる 借入の残高・金利・家賃を入れると、金利が上がったときの返済額と返済比率、売った場合に手元に残る金額の目安が分かります。 試算してみる