賃貸住宅の省エネ性能は、築古アパートの評価に影響するのか

冬に結露がひどい、夏は2階が暑い。築年数の古いアパートでは、入居者からこうした声が出ることがあります。新築住宅の省エネ基準が厳しくなるなかで、「古いアパートは評価が下がっていくのでは」と気にするオーナーも少なくありません。

現時点で言えるのは、省エネ性能そのものが築古アパートの価格を直接大きく動かしている、とは言いにくいということです。価格は今も、家賃・空室・改修費で決まるのが基本です。ただし、入居者が部屋を選ぶときの比べ方と、改修費の重さを通じて、少しずつ影響する可能性はあります。なお、この記事では法令の解釈には踏み込みません。

新築の基準は、ここ数年で変わっている

国土交通省によると、2025年4月1日から、原則としてすべての新築の住宅・非住宅に省エネ基準への適合が義務付けられました。これから建つ賃貸住宅は、一定の断熱性能などを満たしたものになります。

また、2024年4月からは「建築物の省エネ性能表示制度」が始まり、事業者が新築建築物を販売・賃貸する広告で、省エネ性能のラベルを表示することが必要になりました。国土交通省の制度ページでは、既存の建築物についても表示は推奨されるものの、表示しない場合の勧告などの対象にはならないとされています（2026年9月時点）。

築古アパートの評価に、省エネ性能が入り込む経路

買主や買取会社が築古アパートを評価するとき、省エネ性能の数値を直接計算に入れることはあまりありません。影響するとすれば、次のような間接的な経路です。

1. 入居者の選び方：新しい賃貸との差が大きい地域では、寒さ・暑さ・結露を理由に選ばれにくくなり、空室や家賃に表れる
2. 退去の早さ：光熱費の負担や結露によるカビの不満から、入居期間が短くなる
3. 改修費の見積もり：窓や断熱の改修を前提にすると、再生費用（貸せる状態に戻すための費用）が大きくなる

つまり、省エネ性能は「家賃」「空室」「改修費」という既存の物差しを通して価格に表れる、と考えると分かりやすいでしょう。

売却のときには、これまでに行った対策を説明できるようにしておくと安心です。例えば、窓の交換や内窓の設置、給湯器や照明の交換の時期、結露やカビに関する入居者からの連絡とその対応といった記録です。性能を数値で示せなくても、手を入れてきた履歴は、買主が改修費を見積もるときの判断材料になります。

注意点：改修費は上がっている

「それなら断熱改修をしてから売れば高くなるのでは」と考えることもできます。ただ、工事費は上がっています。国土交通省の建設工事費デフレーター（工事費の物価の動きを示す指数）では、2026年6月の住宅総合が前年同月より約4.4％上昇しました（直近の数ヶ月分は暫定値）。

建築費の上昇が中古物件の価値に与える影響は建築費の高騰は、中古の収益物件の価値にどう影響するかにまとめています。政策金利の引き上げが続く中では、改修費を借入でまかなう場合の負担も合わせて考える必要があります。

改修して持つか、現状で売るか。判断の基準

改修の費用が家賃や入居期間の改善で何年で回収できるかを計算し、その年数が保有の予定より長ければ、現状のまま売る選択も十分に合理的と言えます。

例：改修費の回収年数を計算する

例えば、1戸あたり30万円をかけて窓の断熱改修を行い、家賃を月2,000円上げられたとします。試算の前提は、改修後も入居が続き、ほかの費用は変わらないものとします。

年間の増収は1戸あたり2万4,000円なので、30万円を回収するには12.5年かかります。空室の期間があれば、回収はさらに延びます。一方、改修によって退去が減り、空室の期間や募集の費用が抑えられれば、回収は早まるでしょう。数字は説明のための仮定で、工事の内容や地域によって大きく変わります。

よくある質問

築古アパートにも、省エネ性能のラベルを表示しなければいけませんか

国土交通省の制度ページでは、既存の建築物は表示が推奨されるものの、表示しない場合の勧告などの対象にはならないとされています。個別の扱いは制度ページや専門家で確認してください。

省エネ改修をしていないと、売れなくなりますか

現時点で、省エネ改修をしていないことだけを理由に売れなくなる、ということは考えにくいでしょう。家賃と入居の状況が安定していれば、築古アパートとして評価されます。

当社は、築年数の古いアパートを改修前の状態のまま買い取っています。改修するか売るかを比べる材料として、無料の査定をご利用ください。