隣地を買い増す・隣地に売る。土地の価値が変わる場面と注意点

「隣の土地が売りに出た」「隣の人から土地を買わないかと声をかけられた」。土地や収益物件を持っていると、隣地をめぐる話が出てくることがあります。

隣地との関係で土地の価値が変わるのは、1つの土地では解消できない問題が、隣と合わせることで解消できる場合です。建て替えができない土地が建てられる土地になる、細長い土地が使いやすい形になる、といった変化は、価格に大きく表れます。反対に、自分の土地を隣地の所有者に売ると、ほかの買主より高く評価されることもあるでしょう。

隣地を買い増すと価値が変わる場面

とくに影響が大きいのは、1つ目の建て替えができない土地です。再建築不可の土地は買主が限られ、価格が大きく下がりやすいため、隣地の一部を買って接道の条件を満たせれば、価値が大きく変わることがあります。再建築不可の物件の見られ方は再建築不可の物件に、それでも買い手がつく理由にまとめています。

ただし、接道の条件を満たすかどうかは、道路の種類や土地の形によって判断が分かれます。買い増しを決める前に、市区町村の建築の窓口や建築士に確認することが欠かせません。

隣地に売ると高く評価されやすい理由

「隣の土地は倍出してでも買え」という古い言い回しがあるように、隣地の所有者にとって、隣の土地は特別な価値を持つことがあります。

• 自分の土地と合わせることで、上に挙げたような問題が解消できる
• 広い土地にまとまることで、1区画あたりの価値が上がる
• 駐車場や庭、家族の家を建てる場所として使える
• 知らない人に買われて、何が建つか分からない不安がなくなる

そのため、一般の買主にとっては使いにくい土地でも、隣地の所有者なら前向きに検討してくれることがあります。売却を考えるときは、まず隣地の所有者に声をかけてみる、というのも1つの方法でしょう。

ただし、隣地の所有者がいつも高く買ってくれるとは限りません。相手に資金の余裕がない、関心がない、ということも多く、話を持ちかけたことで近所に売却の話が広がることもあります。

注意点：測量・境界と、費用の回収

隣地との売買では、次の点で手間や費用がかかることがあります。

1. 境界の確定：土地の一部だけを売買する場合や、境界があいまいな場合は、測量と境界の確認が必要になる
2. 分筆・合筆の登記：土地を分けたりまとめたりする登記の手続きと、その費用
3. 建物や塀の位置：境界をまたいでブロック塀や物置がある場合、撤去や移設の話し合いが必要になる
4. 借入での買い増し：金利が上がる局面で、借入を増やして隣地を買うと返済の負担が重くなる

また、隣地を買い増すと固定資産税などの保有コストも増えます。売却までの期間が長くなるほど、その負担も積み上がる点を忘れないようにしましょう。

境界が決まっていない土地の扱いは境界が確定していない土地は、そのまま売れるのかも参考になります。

いちばん大切なのは、買い増しにかけた費用を、売却価格で回収できるかを先に確かめることです。隣地を買って土地の価値が上がっても、その上がり幅が、隣地の購入費と測量・登記の費用を下回れば、売却の手取りは増えません。

例：隣地の一部を買い増してから売る場合

例えば、道路に接する部分が足りず、再建築ができない土地を持っているとします。試算の前提は、今のまま売ると300万円、隣地の一部を150万円で買い、測量と登記に50万円かかり、再建築できる土地として売ると700万円になる、というものです。数字は説明のための仮定です。

この前提では買い増したほうが有利です。隣地の購入費と測量・登記の費用を合わせた200万円に対して、売却価格が400万円上がるためです。ただし、隣地の所有者との話し合いがまとまるか、接道の条件を本当に満たせるか、売れるまでにどれくらいかかるかが不確かな場合、実際の差はもっと小さくなります。

よくある質問

隣地の所有者に、どう話を持ちかければよいですか

直接話すと感情的な行き違いが起きることもあるため、不動産会社を通じて打診する方法があります。売る側・買う側のどちらでも、希望の価格より先に「関心があるか」を確かめるのが進めやすいでしょう。

隣地との話がまとまらない場合は、どうすればよいですか

今の土地のまま売ることになります。再建築不可や形の悪い土地でも、買取であれば、隣地との調整を買主側で引き受けることを前提に検討できる場合があります。

当社は、再建築不可や形の悪い土地、隣地との調整が必要な物件も買取の対象にしています。買い増すか、今のまま売るかを比べる材料として、無料の査定をご利用ください。