月極駐車場にしている土地を売るときの評価と、契約者への伝え方
月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
続きを読む
再建築不可の土地は「売れない土地」と言われがちですが、実際には買主がいます。価格が下がる理由と、実際に誰が買っているのか、解体してしまう前に確認したいことを示します。
「再建築不可だから、うちの土地は売れない」。そう思い込んで、何年も動かせずにいる方がいらっしゃいます。
実際には、再建築不可の物件にも買主はいます。ただ、買う人の顔ぶれと価格の決まり方が、通常の土地とはまったく違います。そこを知っておくと、売り方の判断がしやすくなります。
建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していることが求められます（接道義務）。これを満たさない敷地では、今建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられません。これが再建築不可です。
典型的なのは次のようなケースです。
なお、条件によっては但し書き許可などで建築できる場合もあります。「再建築不可と聞いている」だけで確定させず、実際の接道状況を確認する価値はあります。
理由は3つに整理できます。
つまり、買える人の数が絞られることが価格に効いています。土地の広さや立地が悪いからではありません。
最も高く買える可能性があるのがここです。隣地と一体になれば接道条件を満たし、再建築不可が解消することがあります。土地の価値が跳ね上がるため、相場より高い価格が成立する場合もあります。
建物が使える状態なら、賃貸として運用する前提で買う方がいます。建て替えを想定しないぶん、利回りで判断されます。
リフォームして貸す、あるいは接道の解消を交渉するなど、手を入れる前提で買う事業者です。当社もここに含まれます。
特に隣地との関係は、価格に直結します。話ができる関係なら、その前提で評価が変わります。
老朽化した建物を先に解体してしまうと、再建築不可の土地では建物のない更地が残ります。用途が大きく狭まるため、解体前に価格を確認しておくことを強くおすすめします。
当社は、接道状況や隣地との関係を調査したうえで、活用方法を前提に評価します。物件種別のページに、対応している土地の類型を掲載しています。「これは買い取ってもらえるのか」と迷う状態でも、まずはご相談ください。
月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
続きを読む
社宅や寮として法人に貸していた建物は、契約が終わると一度に空室になり、個室と共用の浴室・食堂という特殊な間取りが次の使い道を狭めます。買主が確認する間取り・用途・設備の点と、法人契約の解約後に考えられる使い道、契約中と退去後のどちらで売るかの考え方を示します。
続きを読む
テラスハウスは、戸建とアパートの中間の性格を持つ住宅です。1棟をまとめて貸しているか、1戸だけ持っているかで、買主も評価の軸も変わります。売却の前に登記で確認したい敷地と建物の持ち方、評価で見られるポイント、戸数の少ない物件の試算例をまとめました。
続きを読む売却するべきか迷っている段階の
ご相談も歓迎しています。
秘密は厳守します。