月極駐車場にしている土地を売るときの評価と、契約者への伝え方
月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
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住宅系と商業系では、買主の顔ぶれも評価の物差しも変わります。一棟ビルの買主が見ている点、稼働率が落ちたビルの評価のされ方、用意しておくと話が早い資料を示します。
一棟アパート・一棟マンションと、オフィスビルや店舗ビル。どちらも「一棟物件」ですが、買主の見方はかなり違います。
同じ利回りでも評価が分かれるのはそのためです。ビルの買主は、テナントが入れ替わるときの空室期間と費用を、住宅より重く見ます。
住宅は、退去があっても次の入居者が決まるまでの期間は比較的読めます。テナントはそうはいきません。
その代わり、いったん定着すると長期にわたることも多く、賃料水準も住宅より高く取れます。振れ幅が大きい、と言い換えられます。
何が入っているかで評価が変わります。1社が大半を占める物件は、その1社が抜けたときの影響が大きく、リスクとして見られます。複数の業種に分散しているほうが安定的と評価されやすい傾向があります。
普通借家か定期借家か、残存期間、賃料改定の条項、原状回復の負担区分。契約書の中身が、そのまま将来の収支の読みやすさになります。契約書と覚書が揃っているかどうかは、評価に直接効きます。
駅からの距離だけでなく、周辺にどんな業種が集まっているか、路面か空中階か、視認性はどうか。オフィスとして弱くても、店舗や別用途への転換が見込めれば、そこが評価されます。
エレベーター、受変電設備、空調、防水。ビルは住宅より設備の比重が大きく、更新費用もまとまります。直近の更新履歴と、次の更新見込みが分かる資料は、価格を守るうえで有効です。
空室が多いビルは、現況の収入だけで評価すると価格が付きません。当社では、適正な賃料水準と稼働率を前提に、収益改善後の実力を評価します。
雑居ビルや老朽化したビルでも、立地の将来性やバリューアップの余地を見て価格をお出しします。物件種別のページに、対応している商業系不動産の類型を掲載しています。
すべて揃っていなくても構いません。手元にあるものだけで概算をお出しし、不足分はこちらで調べます。まずは今の価格を確かめるだけでも構いません。
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