アパートの駐車場だけを切り離して売れるのか。地方物件での駐車場の価値

アパートの駐車場だけを切り離して売ることは、条件がそろえば可能です。条件とは、駐車場が登記上で別の筆（土地の区切り）になっているか分けられること、切り離しても建物の敷地として法令上の問題が出ないこと、入居者との駐車場の契約を整えられることの3つです。

ただ、車での移動が中心の地方では、駐車場がアパートの入居付けを支えていることが少なくありません。駐車場を売って得るお金より、残るアパートの評価が下がる分のほうが大きくなる場合もあるため、両方を並べて判断するのが基本と言えます。

駐車場だけを売れるかを決める条件

まず確かめたいのは、次の4点です。

• 登記上の区切り：登記事項証明書と公図で、駐車場が建物の敷地と別の筆かを確認する。同じ筆なら、分筆（1つの土地を登記上で分けること）と、そのための測量が必要になる
• 建物の敷地としての面積：敷地が狭くなると、建ぺい率（敷地に対する建物の面積の割合）や容積率の上限を超えてしまうことがある
• 道路との接し方：駐車場の部分でしか道路に接していない敷地では、切り離すと建物側が道路に接しなくなり、建て替えができなくなるおそれがある
• 入居者の駐車場契約：契約の期間と解約の条件、代わりの駐車場を用意できるか

建物を建てたときの建築確認で、駐車場の部分も敷地に含めていることはよくあります。自治体によっては、一定の規模の共同住宅に駐車場の設置を条例で求めていることもあるため、切り離しても問題がないかは役所や建築士への確認が欠かせません。

道路との接し方は、将来の建て替えや売却のしやすさに直結します。確認の方法は私道と接道の調査の記事で詳しく扱っています。

地方のアパートで、駐車場が持つ価値

地方では、1世帯で1台以上の車を持つ暮らしが一般的な地域も多く、駐車場の台数が入居の決まりやすさを左右します。買主も、戸数に対して何台停められるか、近くに月極駐車場があるかを確認します。

駐車場代を家賃と別に受け取っている場合は、その収入も収益の一部として評価に入ります。駅からの距離と車の便の関係は駅から遠い物件の記事でも触れています。

切り離して売るか、まとめて売るか

考え方の例として、10戸のアパートに12台分の駐車場があり、8台が契約中という物件を想定します。空いている4台分だけを切り出せるなら、入居者への影響は小さく済みます。一方で駐車場を全部売ると、8世帯が車の置き場所を失い、退去が出れば家賃収入そのものが減ります。駐車場の売却額だけでなく、減るかもしれない家賃も含めて比べる必要があるでしょう。

切り離す前に確かめる順番

駐車場を売るかどうかを決める前に、次の順番で確認していくと、途中で行き詰まることを減らせます。

1. 登記事項証明書と公図を取り、駐車場が別の筆かを確かめる
2. 役所で、敷地が狭くなった場合に建ぺい率・容積率や道路との接し方に問題が出ないかを相談する
3. 駐車場の契約書を並べ、契約中の台数、契約期間、解約の申し入れの条件を一覧にする
4. 近くの月極駐車場の空き状況を調べ、入居者が移れる先があるかを見る
5. 駐車場だけを売った場合と、アパートとまとめて売った場合の価格を比べる

2と3で難しい点が見つかった場合は、切り離しにこだわらず、まとめて売る方向で考え直すほうが時間とお金の無駄が少ないでしょう。とくに入居者との調整は、話し方ひとつで退去につながることもあるため、管理会社と相談しながら進めたいところです。

よくある質問

駐車場を先に売り、アパートは後で売ることはできますか

可能ですが、駐車場のないアパートは買主が限られやすくなります。いずれアパートも売る予定なら、まとめて売った場合の価格を先に確かめてから順番を決めるほうが無難です。

分筆にはどれくらいの期間や費用がかかりますか

測量が済んでいるか、隣地との境界が確定しているか、立ち会う隣地の数などで大きく変わります。土地家屋調査士に現地を見てもらい、見積もりを取るのが確実です。

空いている区画だけを隣の人に売ることはできますか

隣地の所有者は、土地を広げられるため買主の候補になりやすいと言えます。ただし、分筆や道路との接し方の条件は同じように確認が必要です。

まとめて売る場合の価格も並べてみる

ITTOAは駐車場を含めたアパートを、そのまま自社で買い取っています。駐車場を切り離すかどうか迷っている段階でも、まとめて売った場合の査定額を無料でお出しできます。比べる材料の一つとしてお使いください。