空室率が高い物件は、どう査定されるのか。想定家賃と再生費用の考え方
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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車が生活の前提になっている地域では、駅距離の重みが変わります。駅距離が効く地域と効かない地域の違い、車社会のエリアで見られている点、資料として出しておくと評価につながることを示します。
「駅から徒歩20分だから、価格は期待できない」。そう考えて相談をためらう方がいらっしゃいます。
ただ、駅距離が効くかどうかは地域によって大きく違います。車が生活の前提になっている地域では、別の要素のほうが強く効きます。
| 鉄道が主な移動手段 | 車が主な移動手段 | |
|---|---|---|
| 駅距離 | 強く効く | あまり効かない |
| 駐車場 | あれば加点 | 無いと選ばれない |
| スーパー・病院 | 徒歩圏かどうか | 車で何分か |
| 幹線道路 | 騒音として減点も | 利便として加点 |
地方物件では、駐車場の有無や台数が、駅からの距離以上に重視されることがあります。1世帯2台が前提の地域も多く、そこに対応できるかで募集の反応が変わります。
最後の点は、地方の賃貸需要そのものを左右します。「◯◯工場まで車で10分」のほうが、「◯◯駅まで徒歩15分」より強い訴求になる地域は多くあります。
買主は現地の生活感を持っていないことがあります。次のような情報は、資料に一行加えるだけで評価に効きます。
とくに入居者の属性は、需要の実態を示す最も具体的な材料です。管理会社に確認すれば分かることが多いので、把握しておく価値があります。
一方で、地域を問わず価格に響きやすいのは次のような点です。
「駅から遠いから」と決めつける前に、実際の査定額を見ていただくのが確実です。当社は全国の物件に対応しており、買取事例のページに、地方各地の実例を掲載しています。
資料とオンラインでのヒアリングだけで概算をお出しできますので、現地に足を運んでいただく必要もありません。
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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