騒音や迷惑行為など、入居者トラブルがある物件を売るときの伝え方
騒音や迷惑行為などの入居者トラブルがある物件も売却できます。買主が知りたいのは、トラブルの内容と続いている期間、他の入居者への影響、これまでの対応です。入居者の個人を特定しない伝え方、残しておきたい記録の項目、個人投資家と買取業者で異なる見方を示します。
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前面の道が私道だと、通行や工事に承諾が必要になることがあります。まず確認する3点と、通行と掘削の承諾の考え方、接道が足りない場合の対応、調べずに諦めないほうがよい理由を示します。
物件の前の道が、公道ではなく私道であることは珍しくありません。見た目では区別が付かないため、登記や公図を見て初めて分かることもあります。
私道であること自体は問題ではありませんが、誰のもので、何が取り決められているかによって、売却の進み方が変わります。
これらは、法務局の登記事項証明書・公図と、自治体の道路担当窓口で確認できます。所在地さえ分かれば調べられますので、当社側で取得することも可能です。
私道の場合、次の2つが実務上の焦点になります。
とくに掘削です。設備の更新や建て替えのときに必ず必要になるため、承諾が取れていない物件は、買主から見て将来のリスクになります。
書面で取り交わされていれば理想ですが、実際には「昔からの慣習で通っている」だけのことも多くあります。その場合は、その状態のままお伝えください。
建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが求められます。これを満たさないと、建物を建て替えられません（再建築不可）。
| 状況 | 売却への影響 |
|---|---|
| 接道2m未満 | 再建築不可。買主が限られ、価格に大きく影響する |
| 道幅4m未満 | セットバックが必要になることがある |
| 道が建築基準法上の道路でない | 再建築不可の可能性。要確認 |
| 隣地と一体化で解消できる | 隣地所有者にとって価値が上がる。高く売れる可能性 |
最後の行が重要です。接道が弱い土地は、隣地の所有者にとっては価値が高いことがあります。売り先の候補として最初に検討すべき相手です。
「再建築不可と聞いている」というだけで、実際には確認されていないケースをよく見かけます。条件によっては但し書き許可などで建築できる場合もあり、前提が変われば価格も変わります。
当社は、接道状況や隣地との関係を調査したうえで、活用方法を前提に評価します。調査は当社側で行いますので、資料がない状態でもご相談いただけます。物件種別のページに、対応している土地の類型を掲載しています。
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