戸建賃貸は、入居中と空室でどう評価が変わって売れるのか
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
続きを読む
店舗併用住宅は、住宅部分の需要と、店舗部分を今後も貸せるかの2つに分けて評価されます。店舗が空いている場合や業種が特殊な場合の見られ方、入口・メーター・登記など住宅部分との分け方の確認点、売る前にそろえたい資料を、店舗家賃の有無で比べた計算例とあわせて示します。
店舗併用住宅は、住宅部分の家賃と、店舗部分を次も貸せるかを分けて評価されます。店舗が空いている、業種が特殊、住宅と入口や設備が分かれていない場合は買主が限られやすいため、店舗の契約と設備、住宅との区分の資料を先にそろえると話が進みます。
1階が店舗、2階より上が住宅という併用住宅は、「住宅部分がどれだけ貸せるか」と「店舗部分を次も貸せるか」の2つに分けて評価されるのが一般的です。住宅部分の需要が安定していても、店舗部分の見通しが立たなければ、価格はその分だけ慎重に見積もられます。
とくに評価に影響しやすいのは、店舗が空いているか、どんな業種が入っているか、住宅部分と入口や設備が分かれているか、の3点と言えます。
住宅だけのアパートと比べると、店舗併用住宅には次のような特徴があります。
消防設備の点検の扱いは消防設備の点検記録の記事でも触れています。用途の変更に手続きが要るかどうかは、役所や建築士への確認が必要です。
| 店舗の状態 | 買主の見方 | 評価への入り方 |
|---|---|---|
| 入居中で、長く営業が続いている | 家賃が読みやすい | 家賃を収益に入れて評価しやすい |
| 入居中だが業種が特殊 | 退去後に同じ業種が入るとは限らない | 退去後の撤去や改装の費用を見込む |
| 空いていて、内装がない状態（スケルトン） | 次の借り手が決まるまでの期間を読む | 家賃をゼロか低めに置いて計算する |
| 空いていて、前の内装や設備が残る（居抜き） | 同じ業種なら使えるが、合わなければ撤去が必要 | 残置物と設備の撤去費を見込む |
| 所有者が自分で営業していた | 店舗として貸した実績がない | 周辺の店舗の募集状況から判断する |
業種が特殊というのは、例えば重飲食（油や煙を多く使う飲食店）や、給排水の設備を多く使う美容室などです。次の借り手が同じ業種でないと、厨房の排気設備や床下の配管がそのまま使えないことがあります。
立地も大きく関わります。地方では、商店街の中の店舗より、駐車場を確保できる幹線道路沿いの店舗のほうが借り手を見つけやすいケースも少なくありません。
店舗と住宅がどう分かれているかは、買主が使い道を考えるときの前提になります。次の点を確認しておくとよいでしょう。
建物全体で1つの登記になっている場合、店舗部分だけを切り離して売るのは難しく、建物ごとまとめて買う買主が前提になります。入口やメーターが共用だと、住宅部分を自宅に、店舗部分を貸すといった使い方がしにくくなる点にも注意が必要です。
反対に、入口とメーターが分かれていれば、店舗部分を事務所や倉庫として貸す、住宅に改装するといった別の使い道も検討しやすくなります。使い道の選択肢が多いほど、買主の幅は広がると言えます。
試算の前提は、1階に店舗が1区画、2〜3階に住戸が4戸の建物です。住戸は満室で家賃が1戸あたり月5万円、店舗は入居中なら月10万円とします。説明のため、買主が年間家賃を利回り12％で評価すると仮に置いています。
| 店舗の状態 | 年間家賃 | 利回り12％で割り戻した額 |
|---|---|---|
| 入居中（店舗の家賃を入れる） | 360万円 | 3,000万円 |
| 空いている（店舗の家賃をゼロとする） | 240万円 | 2,000万円 |
店舗が空いていると、この例では1,000万円の差になります。実際には、空いた店舗にも次の借り手の見込みがあれば一定の価値が置かれますし、撤去や改装の費用が差し引かれることもあります。表の数字はあくまで考え方を示すための例です。
売る前に店舗を改装して借り手を探す方法もありますが、費用をかけても決まるとは限りません。改装の内容が次の借り手の業種に合わない可能性もあるため、先に買主側の見方を聞いてから判断するほうが無駄が少ないでしょう。
売れます。賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれ、預かっている保証金の精算方法を契約で決めます。入居者がいる状態で売る流れはオーナーチェンジの記事を参考にしてください。
店舗と住宅の賃貸借契約書、店舗の業種と営業の年数、厨房や給排水などの設備が分かる図面、修繕の履歴です。店舗の設備で入居者が設置したものと所有者のものの区別も、分かる範囲でメモしておくと役立ちます。
買主との条件次第で、売却後に店舗部分を借りて営業を続ける形を相談できる場合もあります。家賃や期間の条件が価格にも関わるため、早い段階で希望を伝えておくとよいでしょう。
ITTOAは店舗併用住宅も含め、地方の収益物件を自社で買い取っています。店舗の空きや残った設備があっても、現状のまま査定できます。査定は無料で、資料のやり取りは電話やオンラインでも進められます。
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
続きを読む
月極駐車場の土地は、駐車場収入から見る「収益としての評価」と、更地として使い道から見る「土地としての評価」の2通りで価格が検討されます。どちらが高くなりやすいかの試算、契約者への解約の伝え方と時期、売却前に確認したい設備や契約をまとめました。
続きを読む
社宅や寮として法人に貸していた建物は、契約が終わると一度に空室になり、個室と共用の浴室・食堂という特殊な間取りが次の使い道を狭めます。買主が確認する間取り・用途・設備の点と、法人契約の解約後に考えられる使い道、契約中と退去後のどちらで売るかの考え方を示します。
続きを読む売却するべきか迷っている段階の
ご相談も歓迎しています。
秘密は厳守します。