家賃を下げて満室にしてから売ると得か。利回りで見る価格の変わり方
家賃を下げて満室にすると、見た目の入居率は上がりますが、利回りで価格を計算する買主からは評価が下がることがあります。空室分だけ下げる場合と全戸を下げる場合の価格の試算、買主がレントロールで確認する点、得になる場合とならない場合の判断基準をまとめました。
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点検記録の有無は、買主にとって「将来いくらかかるか」の目安になります。消防設備の点検記録がない場合にできることと、設備そのものが古い場合の扱い、実務での順番を示します。
一棟物件には、規模や用途に応じて消防用設備の設置と定期的な点検・報告が求められます。自動火災報知設備、誘導灯、消火器といったものです。
ところが、長く自主管理していた物件や、相続で引き継いだ物件では、点検の記録がまったく残っていないことがあります。
買主が見ているのは、過去に点検していたかどうかそのものではありません。引き継いだ後、いくらかかるかです。
記録が無いと、これらがすべて「不明」になります。不明な部分は、多めに見積もられて価格から差し引かれます。
| できること | 効果 |
|---|---|
| 管理会社に照会する | 委託していた期間の記録が残っていることがある |
| 点検業者に照会する | 過去に依頼した業者に控えがある場合がある |
| 1回だけ点検を入れる | 現況が分かる。費用は比較的小さい |
| 分からないと伝える | 曖昧にするより信用される |
すべてを整えてから売る必要はありません。1回点検して現況を示すだけでも、「不明」が「分かっている」に変わります。
受信機や感知器には、機器としての寿命があります。長く使っている物件では、点検の結果として交換が必要と出ることがあります。
この費用を売主が先に負担すべきかというと、多くの場合は必要ありません。買主は購入後の改修計画の中に組み込んで考えるためです。先に交換しても、その全額が価格に乗るとは限りません。
「整えてから相談しよう」と考えると、費用と時間が先に出ていきます。現況のまま相談し、必要なものだけ後から判断するほうが無駄がありません。
当社は現況有姿での買取に対応しており、点検記録が無い物件も対象です。設備の状態は当社側で確認しますので、資料が揃っていなくてもご相談いただけます。
分かっている不具合や、過去に指摘を受けた内容があれば、その範囲でお知らせください。その前提で評価します。
家賃を下げて満室にすると、見た目の入居率は上がりますが、利回りで価格を計算する買主からは評価が下がることがあります。空室分だけ下げる場合と全戸を下げる場合の価格の試算、買主がレントロールで確認する点、得になる場合とならない場合の判断基準をまとめました。
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