長屋・連棟住宅は隣と切り離して売れるのか。権利の確認と売り方の選択肢

長屋や連棟住宅（壁や屋根を隣の家とつなげて建てた住宅）の1戸だけを売ることは、土地と建物の権利が分かれていれば、切り離し工事をしなくても可能です。つながったままの状態で売買されている例は珍しくありません。

ただし、単独で建て替えにくい分、買主は限られやすくなります。物理的に切り離してから売る方法もありますが、隣家の同意や建物の補強が必要になり、現実的でないことも多いと言えます。

まず確認したいのは「権利がどう分かれているか」

長屋・連棟住宅は、見た目が同じでも、権利の持ち方が物件ごとに違います。売れるかどうか、どう売るかは、ここで大きく変わります。

登記簿や公図は法務局で誰でも取得できます。まずは自分の持ち分がどこまでかを、書類で確かめることから始めるとよいでしょう。

古い長屋では、土地は1筆のまま複数の人で共有し、建物だけが1戸ごとに登記されている形もあります。この場合、自分の戸だけを売ることはできても、買主は土地を他の所有者と共有することになります。将来の建て替えや売却で他の所有者との調整が必要になるため、評価に影響しやすい点は知っておきたいところです。

切り離し工事が難しい理由

連棟住宅を物理的に切り離すには、共有している壁や屋根、基礎を分ける工事が必要です。これにはいくつかの課題があります。

• 隣家の同意が必要：工事は隣家の建物にも手を入れることになるため、隣の所有者の了解なしには進められない
• 隣家側の補強：壁を切り離すと、残る隣家の外壁がむき出しになる。雨風を防ぐ壁の新設や構造の補強が必要になる
• 費用が読みにくい：建物の造りや傷み具合で工事の中身が変わり、見積もりを取るまで金額が分からない
• 工事後も建て替えられるとは限らない：切り離しただけでは、敷地の条件は変わらない

とくに最後の点は見落とされがちです。切り離しに費用をかけても、敷地が今の建築のルールを満たさなければ、新しい家は建てられません。

単独での建て替えが難しい理由

1戸だけを取り壊して建て替える場合、新しい建物は今の建築基準法に合わせる必要があります。長屋の敷地は間口が狭いことが多く、接道義務（建築基準法上の道路に、敷地が一定の幅以上接していること）を満たさないケースもあります。

この場合、単独では再建築不可（今の建物を壊すと新しく建てられない土地）になります。考え方は再建築不可の物件に買い手がつく理由でまとめています。

また、敷地が道路に接していても、狭い敷地で隣家に接したまま解体や新築をするのは手間がかかります。重機が入りにくく、隣家を傷めないための養生も必要です。こうした事情から、買主はその分を差し引いて価格を考えることになります。

売り方の選択肢を比べる

切り離し工事を前提にせず、次の4つを比べてみるのが現実的です。

隣家と一緒に売れれば、連棟全体を1つの敷地として使えるため、買主の幅が広がる可能性があります。ただし、隣の所有者が遠方にいる、相続で所有者が複数いるなど、話がまとまりにくいことも少なくありません。

よくある質問

隣家が空き家で、所有者が分からない場合はどうすればよいですか。

隣家の登記簿を取得すれば、登記上の所有者は確認できます。ただし登記が古いままで、実際の所有者と違うこともあります。連絡先の調べ方や手続きは、司法書士などの専門家に相談するのが確実です。

雨漏りなど、隣家とつながった部分の傷みがあっても売れますか。

売ることはできます。ただし、原因が自分の側か隣家の側か分からないと、買主は修理の範囲を読みにくくなります。分かっている範囲の状況を伝えたうえで、直さずに売るか相談するのがよいでしょう。

工事の前に、売り方を相談する

長屋・連棟住宅は、先に切り離しや解体に費用をかけると、かえって売りにくくなることがあります。まず権利の書類をそろえ、そのままの状態でいくらになるかを確かめてから考えるのが安全です。

査定の際は、登記簿と公図に加えて、建物の外観を隣家とのつながりが分かる角度で撮った写真があると、状況が伝わりやすくなります。隣家が空き家かどうかなど、分かる範囲の情報も役に立ちます。

ITTOAでは、再建築不可や旧耐震などの訳あり物件も自社で買い取っています。査定は無料で、隣家の状況が分からない段階でもご相談いただけます。