社宅・寮として使われていた建物を売るとき、買主に見られること

企業に社宅や寮として貸していた建物には、二つの顔があります。法人契約が続いているうちは安定した収益物件、契約が終わると全空で間取りも特殊な建物です。売るときの評価は、どちらの状態で売るかによって大きく変わるでしょう。

とくに、個室が並び、浴室や食堂を共用する寮の形は、一般の賃貸住宅としてそのまま貸しにくい点が課題になります。買主は、次に何に使えるか、そのためにいくらかかるかを考えて価格を出します。

社宅と寮で、評価のされ方が違う

一口に社宅・寮といっても、建物の造りによって売りやすさは変わります。まず自分の建物がどちらに近いかを確かめておきましょう。

家族向けや単身向けの社宅は、設備を新しくすれば一般の賃貸として募集できる場合が多いと言えます。一方、共用型の寮は、各部屋に水回りを付けるには配管の工事が大がかりになり、改装費が膨らみがちです。

法人契約が続いているかどうか

法人に一棟まとめて貸している状態で売るなら、買主は契約の残り期間と解約の条件をまず確認します。家賃が安定していても、解約予告から数ヶ月で全空になる契約であれば、その後の空室リスクを見込んで価格を考えるためです。

確認されやすい点は次のとおりです。

• 賃貸借契約書の契約期間、更新の方法、解約予告の期間
• 家賃の額と、周辺で一般に貸した場合の家賃との差
• 原状回復の取り決め（退去時にどこまで直してもらえるか）
• 借主の企業の事業所が近くにあるか、移転や縮小の話がないか

企業側の事情で解約が近いと分かっている場合は、その情報も伝えておくほうが後の話し合いがこじれにくくなります。

解約後の使い道として考えられるもの

空いた社宅・寮に買主が見込む使い道は、立地と建物の形でおおむね決まります。

寮と共同住宅では、建築基準法などでの用途の扱いが異なる場合があります。使い道を変えるときに手続きや設備の追加が必要かどうかは、建築士や自治体の窓口での確認が前提です。消防設備の点検記録の有無も、用途を変える際に確認される点です。

解体を見込む場合、解体費は木造で坪あたり4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪あたり13〜15万円程度が目安です。アスベストの有無、立地、残置物、重機が入れるかで上下します。寮は延べ床面積が大きい建物が多く、解体費の額も大きくなりやすい点に注意が必要です。

こうした事情から、社宅・寮は一般の個人投資家には判断が難しい物件です。融資を使う場合も、全空や特殊な用途の建物は金融機関の評価が付きにくいことがあります。

実際の買主は、近くで社員の住まいを探している企業や、改装・用途の変更に慣れた不動産会社に絞られがちです。土地として活用したい事業者が買うこともあります。仲介で広く募集しても反応が少ない場合は、こうした買主に直接当たる方法も選択肢になるでしょう。

売る前にそろえておきたい資料

特殊な建物ほど、買主は想定で費用を置くことになり、価格が慎重になりやすくなります。次の資料があると、改装費や用途の見通しを立てやすくなります。

• 平面図・設備図（共用部と個室の配置、配管の経路が分かるもの）
• 確認済証・検査済証など、建築時の書類
• 法人との賃貸借契約書と、直近の家賃の入金記録
• 消防設備の点検報告、給湯・ボイラーなど大型設備の保守記録
• 家具や備品が残る場合は、その一覧と引き継ぎの可否

よくある質問

法人が退去してから売るのと、契約中に売るのはどちらがよいですか。

一概には言えません。契約中なら収益物件として評価されますが、残り期間が短いと空室の見込みが価格に反映されます。退去後は全空の建物として、改装や用途の見通しで評価されます。解約の時期が分かっていれば、両方の場合の査定を並べて比べるのが確実です。

寮の食堂や大浴場の設備が古いままでも売れますか。

売れる可能性はあります。買主が撤去や改装を前提に考えることも多いため、無理に直すより、現状と不具合を正確に伝えるほうが大切でしょう。

用途の見通しを一緒に考える

ITTOAは一棟アパート・一棟マンション・一棟ビルなどを自社で買い取っており、全空や老朽化した建物も対象です。社宅・寮のように使い道の検討が必要な建物も、図面や契約書を拝見しながら査定します。対象の物件種別は物件種別のページをご覧ください。