月極駐車場にしている土地を売るときの評価と、契約者への伝え方

月極駐車場にしている土地は、駐車場の収入から見る評価と、土地そのものの使い道から見る評価の2通りで価格が検討されます。売却では、両方を並べて、より高く評価する買主に売る考え方が基本です。

地方の住宅地では、駐車場の収入より土地としての価値のほうが高くなるケースが少なくありません。その場合は契約者に解約をお願いすることになるため、契約書の予告期間を確かめ、余裕を持って伝えることが大切です。

収益としての評価と、土地としての評価

同じ土地でも、誰が買うかによって見方が変わります。

収益として見る場合は、収益還元法（家賃などの収入から価格を逆算する評価方法）と同じ考え方になります。土地として見る場合は、路線価や周辺の取引の水準が目安になりますが、税金用の価格と売買価格は一致しません。違いは路線価と実際の売買価格の記事で触れています。

どちらの評価が高くなりやすいか

駐車場の賃料は、建物の家賃に比べて1区画あたりの金額が小さく、地方ではとくに収入が限られがちです。そのため、住宅地としての需要がある場所では、土地として売ったほうが価格が上回りやすいと言えます。

例えば、試算の前提を次のように置きます。

• 面積150坪、20台分、賃料は1台あたり月5,000円
• 稼働は20台中16台
• 経費（固定資産税、管理の委託、舗装の補修など）は年30万円
• 収益として見る買主が求める利回りは8％
• 土地としての取引の目安は坪あたり10万円

この前提では、土地としての評価が大きく上回ります。反対に、駅や病院の近くで満車が続き、周辺に住宅の需要が乏しい場所では、収益としての評価が近づくこともあるでしょう。

ただし、土地として売る場合も、形が細長い、前面道路が狭いといった条件があると、建物を建てにくく価格は下がります。数字を並べる前に、土地の条件を確認しておくことが欠かせません。

契約者への解約の伝え方

土地として売る場合は、契約者に車を移してもらう必要があります。トラブルを避けるには、次の順番で進めるのが安心です。

1. 契約書を確認する：解約の予告期間、通知の方法、敷金や前払い賃料の扱いを見ます
2. 売却の見通しが立ってから伝える：条件が固まらないうちに解約を進めると、売れなかったときに収入だけが減ります
3. 書面で知らせる：解約日、車両の移動期限、精算の方法を明記します
4. 予告期間より早めに伝える：近くで代わりの駐車場を探す時間を考慮します
5. 残された車両や物への対応を決めておく：期限を過ぎても移動されない場合の連絡先を用意します

伝える時期は、契約者が次の駐車場を探しやすいかどうかにも気を配りたいところです。近隣の方が多く利用している駐車場では、地域での関係にも影響するため、丁寧な説明が大切になります。

管理会社に運営を委託している場合は、管理委託の契約にも解約の条件があります。契約者への連絡を管理会社に依頼できるかどうかも含めて、先に相談しておくとよいでしょう。

解約に関して判断が難しい事情がある場合は、弁護士などの専門家に確認することをおすすめします。

売却の前に確認したい設備と書類

書類がそろっていなくても、売却の相談は始められます。分からない点は、査定の段階で一緒に確認していく形でも問題ありません。とくに境界と地目は、確認に時間がかかることがあるため、早めに手を付けておくと後の手続きが滞りにくくなります。

よくある質問

解約と売買契約は、どちらを先にすべきですか

売買契約を結んでから、引き渡しまでに解約を進める形が多く見られます。先に解約してしまうと、売れるまでの間は収入がなくなり、固定資産税などの負担だけが続くためです。引き渡しの期日は、契約者への予告期間を踏まえて決めておくと安心でしょう。

契約者がいるまま売ることはできますか

できます。駐車場を続けたい買主であれば、契約をそのまま引き継ぐ形が一般的です。ただし、その場合は収益としての評価が中心になるため、土地としての評価と比べてから決めるのがよいでしょう。

稼働率が低い駐車場でも売れますか

土地としての需要があれば、稼働率はあまり影響しません。空き区画が多い場合は、解約のお願いをする相手が少ないぶん、進めやすいとも言えます。

2つの評価を並べて判断する

月極駐車場の土地は、どちらの評価で売るかによって手順も時期も変わります。ITTOAでは土地も自社で直接買い取っており、査定は無料です。取り扱う種別は物件種別のページをご覧ください。

契約者がいる状態のご相談でも構いません。解約を進める前に価格の目安を確かめておくと、判断の順番を決めやすくなります。