戸建賃貸は、入居中と空室でどう評価が変わって売れるのか
戸建賃貸は、入居中なら家賃収入から価格を考える投資家に、空室なら自分で住む人にも売れるという、2つの顔を持つ物件です。どちらの買主に向くかで価格の決まり方が変わります。入居中・空室それぞれの評価の考え方と、売る時期の判断基準を試算とあわせて示します。
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補強工事は費用が大きく、価格に反映されるとは限りません。補強工事が価格に乗りにくい理由と、診断だけ受けるという選択肢、診断の前に確認すること、診断を受けなくてもよい場合を示します。
旧耐震基準の物件を売るとき、「耐震補強をしてから売ったほうがよいのでは」と考える方がいらっしゃいます。
ただ、売却を前提とするなら、補強工事は慎重に判断したほうがよい場面が多いのが実際です。
数百万円をかけて、価格の上昇が数十万円にとどまる——ということが起こり得ます。
補強はしないが、診断は受けて結果を資料として渡す。この形には意味があります。
買主にとって最も困るのは、状態が分からないことだからです。分からない部分はリスクとして価格から差し引かれます。診断結果があれば、その割引の理由を一つ減らせます。
結果が思わしくなかった場合でも、「分かっている悪さ」は「分からない不安」より扱いやすいものです。
図面が見当たらない場合、自治体で台帳記載事項証明を取得できることがあります。
土地の比重が大きい物件では、建物の耐震性が価格をほとんど動かしません。この場合、診断費用は回収できません。
旧耐震の物件が動きにくい最大の理由は、買主側の融資が付きにくいことです。この制約は、物件側では動かせません。
当社は自己資金での買取のため、この制約を受けません。旧耐震であることが、そのまま買取不可にはなりません。土地の価値、現況の収支、再生後の実力を組み合わせて評価します。
「補強すべきか」を考える前に、現況のままの価格を一度確認してください。判断の材料がはっきりします。評価の考え方は査定方法のページで公開しています。
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