使われていない物件を持ち続けると、何が起きるか
空いたままの物件は、時間とともに費用が積み上がり、選べる出口が狭くなります。何がどう効いてくるのかを、順を追って整理します。
続きを読む持ち続ける前提の空室対策と、売却を前提にした空室対策は別物です。回収できる投資と、回収しにくい投資の線引きを整理します。
空室対策の情報はたくさんありますが、その多くは「これから長く持ち続ける」ことを前提にしています。数年で回収する想定の施策を、1年以内に売る物件に当てはめると、費用だけが出ていきます。
売却を前提にする場合、判断の基準は一つです。その支出が、売却価格の上昇として戻ってくるか。
買主も現地を見ます。エントランス周りの清掃、草の処理、ゴミ置き場の整理、切れた外灯の交換。数万円で済むことが多く、物件全体の管理状態の評価に直結します。費用対効果はいちばん高い部類です。
支出ではありませんが、効きます。レントロール、修繕の履歴、設備の交換時期がまとまっていると、買主は将来の支出を読めます。読めない部分は、買主にとってリスクとなり、価格の割引として要求されます。
雨漏り、給湯器の故障、共用部の漏水。放置すると被害が広がるものは、先に手を打つほうが安く済みます。ただし、当社の買取では現況有姿での対応も可能ですので、無理に直してから売る必要はありません。
フルリフォームは1室あたりの支出が大きく、賃料の上げ幅で回収するには年数がかかります。買主は自分の再生プランで計算するため、前オーナーの内装がそのまま評価されるとは限りません。
短期的には稼働率が上がりますが、下がった賃料が新しい基準になります。収益還元法で評価する以上、賃料の下落は価格の下落として効いてきます。
決めるための費用としては合理的でも、売却直前の入居は買主から「作られた満室」と見られます。積んだ広告料は価格に乗りません。
この順番で見ると、多くの場合は「共用部の手入れと資料整備まではやる、内装と賃料には手を付けない」あたりに落ち着きます。
空室が埋まらない原因が、間取りや設備ではなくエリアの需要そのものにある場合、対策で解決できる範囲は限られます。この場合は、対策への投資ではなく、売却も含めて検討する段階に来ていると考えられます。
どちらの結論でも構いません。判断のために、まず現況の価格を知っていただくのがよいと思います。買取事例のページに、空室が多い物件や築古物件の実例を掲載しています。
売るべきか迷う段階のご質問だけでも構いません。
秘密は厳守します。