使われていない物件を持ち続けると、何が起きるか
空いたままの物件は、時間とともに費用が積み上がり、選べる出口が狭くなります。何がどう効いてくるのかを、順を追って整理します。
続きを読む全空の物件は、埋めてから売るほうが高く売れるとは限りません。かかる費用と時間、そして買主の見方を踏まえて、判断の分かれ目を整理します。
全室が空いている物件をお持ちの方から、「満室にしてから売ったほうがいいですよね」とご相談をいただくことがあります。
結論から言うと、ケースによります。埋めたぶんだけ価格が上がる場合もあれば、かけた費用と時間を回収できない場合もあります。判断材料を順に見ていきます。
収益物件の価格は、収益還元法という考え方で評価されます。おおまかには次の式です。
物件価格 ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り
純収益は、家賃収入から空室損・管理費・修繕費・公租公課などの運営コストを引いたものです。入居が増えれば純収益が上がり、式のうえでは価格も上がります。
ここまでは理屈のとおりです。問題は、その入居を作るのにいくらかかるかです。
この間も固定資産税や管理費は出ていきます。「埋めてから売る」は、費用と時間を先に投じる判断だという点は押さえておきたいところです。
ここが見落とされやすい点です。買主は、満室という結果だけでなくその中身を見ます。
直前に無理をして埋めた満室は、買主から割り引いて見られます。賃料を下げて埋めた場合は、その下がった賃料が新しい基準になり、かえって評価を下げることさえあります。
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 需要のあるエリアで、軽い手入れで決まる | 埋めてから売る価値がある |
| 1部屋あたりの原状回復費が大きい | 回収できるか計算してから |
| 賃料を下げないと決まらない | 下げた賃料が評価の基準になる点に注意 |
| 期限がある（相続・納税など） | 全空のまま売るほうが結果的に有利なことが多い |
| 遠方で手が回らない | 管理の手間ごと手放す選択も |
全空物件が敬遠されるのは、現況の収入がゼロだからです。現況の家賃だけで評価すると、価格が付きません。
当社は、適正な賃料と稼働率を前提に「収益改善後の実力」を評価します。再生と入居付けを自社の前提に置いているため、全空のままでも価格をお出しできます。
迷われている段階なら、埋めた場合と全空のままの、両方の価格を先に知るのがいちばん確実です。そのうえで、費用と時間を投じる価値があるかを判断していただければと思います。査定は無料です。
売るべきか迷う段階のご質問だけでも構いません。
秘密は厳守します。