空き家になった実家は収益物件として見直せるか

相続した実家が空いたまま、という状態は珍しくありません。年に数回、様子を見に行くだけ。売るか貸すか決めきれないまま、時間だけが経っていく。

この状態を動かすには、感情の問題と経済の問題を切り分けるのが早道です。経済の側は、貸せる家かどうかと、貸した場合の収支を数字にすれば判断できます。

まず「貸せる家かどうか」を判定する

戸建賃貸には一定の需要があります。ファミリー層は集合住宅より戸建を好むことが多く、供給が少ない地域では競合になりにくいという特徴もあります。

ただし、どんな家でも貸せるわけではありません。次のあたりが最初の関門です。

• 雨漏り・シロアリ・傾きなど、構造に関わる不具合がないか
• 水回り（キッチン・浴室・給湯器）が使える状態か
• 最低限の断熱と、現行の生活に耐える電気容量があるか
• 駐車場が取れるか（地方では必須に近い条件）
• 通勤・通学・買い物の導線に無理がないか

構造に関わる不具合があると、修繕費が一気に膨らみます。ここが最初の分かれ目になります。

収支を1枚にしてみる

貸す場合の判断は、次の3つの数字だけで大枠がつかめます。

「①×12 −③」が年間の手残りの目安、「② ÷ 年間の手残り」が投資の回収年数です。

回収に10年以上かかる場合、そのあいだ空室が出ない前提が必要になります。地方の戸建で10年間ずっと埋まっている前提は、なかなか置きにくいのが実際です。

貸すことの見えにくい負担

• 入居者対応が発生する（設備の故障、近隣とのやり取り）
• 遠方だと管理会社に任せることになり、その費用がかかる
• 退去のたびに原状回復の費用と空室期間が生じる
• いざ売るとき、入居者がいる状態での売却になる

最後の点は見落とされがちです。賃貸中の物件は、居住用として買いたい人には売れなくなります。売却先が投資家に限られるぶん、価格の付き方も変わります。

収益物件として売るという選択

「自分で貸すのは負担だが、収益物件としての価値はある」という場合、その価値を織り込んだうえで売却するのが現実的な出口です。

当社は、戸建賃貸として運用中の物件も、相続したまま空き家になっている実家も、どちらも買取の対象としています。荷物が残ったまま、リフォームをしないままの現況渡しで構いません。

判断のために取っておくもの

1. 近隣の戸建賃貸の、実際に決まっている賃料
2. 貸せる状態にするための修繕の見積
3. 現況のままの売却査定

この3つが揃えば、貸す・売るはほぼ機械的に決まります。3番目は当社で無料でお出しできますので、判断材料の1つとしてご利用ください。