富山市の収益物件、車社会で評価が分かれる駐車場と路面電車沿線

富山市でアパートなどの収益物件を売るとき、評価の軸は大きく2つに分かれます。車での移動が前提の地域では駐車場の台数、路面電車などの沿線では交通の便と入居の実績です。

同じ築年数・同じ間取りでも、どちらの軸で見られるかによって、査定で重視される点が変わります。自分の物件の立地がどちらに近いかを押さえておくと、提示された価格の根拠を読み取りやすくなるでしょう。

数字で見る富山市の賃貸需要

富山市の住民基本台帳人口は、2026年1月1日現在で401,436人です。2016年1月1日の419,123人から、約4.2%減りました。急な変化ではありませんが、借り手の総数が少しずつ細っていく中で、どの場所に需要が残るかを見極める段階にあると言えます。

2026年の都道府県地価調査（7月1日時点）では、富山市の住宅地の平均変動率は+0.7%でした。前年の+0.9%から上昇幅は縮んだものの、上昇が続いています。ただし、平均の数字は地点ごとに違い、郊外と中心部では動きが異なります。個別の物件の価格とは分けて考える必要があります。

車社会では、駐車場の台数が価格を分ける

令和2年国勢調査の集計では、富山市の15歳以上の通勤・通学者のうち、「自家用車のみ」で移動する人が75.5%でした。平成22年から2.1ポイント増えています。通勤に車を使う人が大半のため、アパートの入居者も車を持っている前提で探すことが多いと言えます。

例えば、試算の前提を「8戸で駐車場6台、足りない2台分を貸主が月5,000円で近隣に借りる」とします。年間12万円の費用となり、純収益（家賃収入から経費を引いた残り）が同じだけ減ります。利回り10%で割り戻すと、約120万円の価格差になる計算です。

路面電車沿線と、市のまちづくりの方向

富山市は、公共交通を軸にした拠点集中型のコンパクトなまちづくりを掲げ、その都市の形を「お団子と串の都市構造」と表しています。取り組みの柱の一つが「公共交通志向型居住の推進」で、公共交通の沿線に住みたいと思える市民や事業者を増やすとしています。

路面電車では、富山港線の路面電車化が平成18年4月、市内電車の環状線が平成21年12月に開業しました。令和2年3月には富山駅で路面電車の南北がつながり、直通運行が始まっています。

沿線の物件は、車を持たない単身者や高齢の入居者にとって選択肢になりやすく、駐車場が少なくても入居が続いている場合があります。ただし、沿線でも車を持つ入居者は多いため、実際の入居の実績と駐車場の利用状況を合わせて見られます。駅や停留所からの距離の考え方は駅から遠い物件は、それだけで不利なのかでも紹介しています。

持ち家が中心の住宅地で、賃貸需要をどう読むか

郊外の戸建が中心の住宅地では、アパートの借り手は転勤者や若い世帯、単身者などに限られやすくなります。家を建てるまでの一時的な住まいとして使われることもあり、入居期間が短くなりがちです。

• 近くに工場や事業所など、通勤先があるか
• 同じ間取りの募集がどれくらい出ていて、どれくらいで決まっているか
• 家族向けの広さなら、戸建賃貸や中古戸建と比べて家賃が見合っているか

こうした地域でアパートを買う側は、満室のときの家賃より、空室が出たときに何ヶ月で埋まっているかを重く見ます。退去と入居の日付が分かる記録を用意しておくと、需要の強さを数字で示せるでしょう。

持ち家が多い地域の賃貸需要の考え方は、北陸（富山・石川）の持ち家が多い地域の賃貸需要で詳しく紹介しています。

よくある質問

駐車場を増やしてから売ったほうが高くなりますか

敷地内に余った土地があり、工事費が小さく済むなら検討の余地はあります。ただし、舗装や区画の工事費が価格の上がり幅を上回ることもあります。工事の見積もりと、増やした場合の家賃の見込みを並べてから決めるのが確実です。

中心部の古いアパートでも、買い手はつきますか

建物が古くても、交通の便と入居の実績があれば収益物件として検討されます。建て替えを前提に、土地の価値から考える買主もいます。

冬に雪で駐車場が狭くなる物件は、どう伝えればよいですか

除雪を業者に頼んでいるか入居者が行っているか、毎冬の費用、雪を寄せている場所を伝えるのが基本です。雪の時期の写真があれば、停められる台数を具体的に示せます。

富山市の収益物件のご相談

富山市の不動産売却・買取のページで、市内の物件のご相談を受け付けています。当社は自社で買い取るため、仲介手数料はかからず、査定は無料です。レントロール（家賃明細表）と駐車場の契約状況があれば、遠方からでも電話・オンラインで進められます。