家賃を下げて満室にしてから売ると得か。利回りで見る価格の変わり方

家賃を下げて満室にしてから売ることが得になるかは、どの部屋の家賃を、どれだけ下げるかで答えが変わります。空いている部屋だけを相場並みに下げて埋めるなら、実際の家賃収入が増え、評価につながることがあります。

一方で、住んでいる人の家賃まで下げたり、相場を大きく下回る家賃で埋めたりすると、利回りで価格を計算する買主からは評価が下がりやすくなります。入居率ではなく、年間の家賃収入がどう変わるかで考えるのが基本です。

なぜ家賃を下げると、価格が下がるのか

収益物件の多くは、表面利回り（年間家賃÷物件価格）や、経費を差し引いた実質利回りをもとに価格が検討されます。買主が「この地域・この築年数なら利回り◯％で買いたい」と考えるため、年間家賃が減れば、同じ利回りで割り戻した価格も下がります。

例えば、買主が表面利回り10％を求める場合、年間家賃が12万円減ると、価格の目安は120万円下がる計算です。1戸あたり月1万円の値下げは小さく見えても、価格では10倍の差になって表れます。

経費は家賃を下げても減らないため、手取りで見ると影響はさらに大きくなります。例えば、年間家賃600万円、経費150万円の物件で家賃を1割下げると、家賃の減少は60万円ですが、手取りは450万円から390万円へと約13％減ります。経費を差し引いた実質利回りで価格を考える買主にとっては、この差がそのまま評価に響くことになります。

利回りの計算方法は、表面利回りと実質利回りの記事で詳しく触れています。

3つのケースで比べる試算

試算の前提は次のとおりです。数字は計算を分かりやすくするための例で、実際の相場を示すものではありません。

• 全10戸のアパート、現在の家賃は1戸あたり月5万円
• 現在は7戸が入居、3戸が空室
• 空室を埋めるには、月4.3万円程度まで下げる必要があるとする
• 買主は、実際に入っている家賃をもとに表面利回り10％で価格を考えるとする

この前提では、Bのように空室だけを埋めると、実際の収入が増えて価格の目安も上がります。一方、Cのように住んでいる人の家賃まで下げると、同じ満室でもBより588万円低くなります。

ただし、実際の買主は、Aの物件を見て「空室を埋めれば収入が増える」という余地も考えます。空室のまま売っても、Aの計算ほど低く評価されるとは限りません。

数字どおりにいかない理由

試算のBが常に得になるわけではありません。買主は、レントロール（家賃明細表）で次のような点を確認します。

とくに、低い家賃で入った部屋があると、買主は既存の入居者も将来は同じ水準になると考えがちです。その結果、Bの収入をそのまま評価せず、Cに近い水準で価格を考えることもあるでしょう。

満室にするまでにかかる時間と費用も差し引いて考える必要があります。広告料や室内の手直しに費用をかけ、半年かけて埋めた場合、その間の返済や固定費も負担が続きます。

得になりやすい場合、なりにくい場合

• 得になりやすい：空室の家賃が相場より高く、相場並みに直せば早く埋まる／費用をあまりかけずに入居が決まる／売却までに時間の余裕がある
• 得になりにくい：既存の部屋の家賃も下げる必要がある／相場を大きく下回る家賃でないと埋まらない／広告料や改装に多くの費用がかかる／早く売る必要がある

家賃を下げる前に、ほかの手が使えないかを確かめる価値もあります。敷金や礼金などの初期費用の見直し、募集を出す不動産会社の数、室内の写真の撮り直しなど、家賃そのものを変えずに反響を増やせる場合があるためです。こうした工夫で埋まれば、家賃の水準を保ったまま売却に進めます。

全空に近い物件で、満室にしてから売るべきかという判断は、全空のアパートの記事でも詳しく取り上げています。

よくある質問

買取業者は、空室が多いと安く買うのですか

空室を埋める費用や時間を見込むため、その分は価格に反映されます。ただし、家賃を無理に下げて埋めた物件より、空室のまま相場の家賃で再生できる物件のほうが評価しやすい場合もあります。

家賃を下げる前に、何を確認すればよいですか

近くの似た物件の募集家賃と、募集期間を調べることです。相場との差が小さいのに埋まらない場合は、家賃以外に原因があるかもしれません。

下げる前に、価格を比べてみる

家賃を下げるかどうかは、下げた場合と、今のまま売った場合の価格を並べると判断しやすくなります。ITTOAでは空室が多い物件や全空の物件も自社で買い取っており、査定は無料です。

レントロールをお送りいただければ、現状のままでの価格の目安をお伝えできます。入居付けを進めるか迷っている段階でのご相談でも構いません。