人口の統計から、自分の物件の賃貸需要を読む。3つの統計と世帯数の見方

「うちの市は人口が減っているから、もう賃貸は厳しいのでは」と感じている方は多いでしょう。ただ、賃貸需要を読むうえでは、市全体の人口よりも、物件の周辺の世帯数の動きのほうが役に立ちます。

また、人口の統計にはいくつか種類があり、同じ時点でも数字が違うことがあります。違いを知らずに見比べると、判断を誤りかねません。この記事では、3つの統計の違いと、自分の物件に当てはめるときの手順を紹介します。

2026年に公表された人口の数字

総務省統計局が2026年5月29日に公表した令和7年国勢調査の速報では、2025年10月1日時点の人口は1億2304万9,524人で、2020年から約310万人減りました。人口が増えたのは東京都と沖縄県だけで、全国1,719市町村のうち1,558市町村（90.6％）で人口が減っています。

一方、同じ2025年10月1日時点の人口推計（概算値）は1億2321万人で、国勢調査の速報と一致しません。人口推計は2020年の国勢調査を基準に計算しているためで、どちらかが間違っているわけではありません。なお、2026年8月20日に公表された人口推計では、2026年8月1日時点（概算値）の総人口は1億2268万人です。

地方の多くの市町村で人口が減っていることは、これらの数字からも読み取れます。ただし、同じ市の中でも、減っている地区と横ばいの地区があります。

3つの統計の違い

注意したいのは住民基本台帳です。住民票を移さずに暮らしている学生や単身赴任の人は、実際に住んでいる場所ではなく元の住所で数えられます。大学や工場の近くの物件では、住民基本台帳の数字が実際の居住者より少なく出ることがある、と考えておくとよいでしょう。

賃貸需要は、人口より世帯数で読む

アパートの一部屋を借りるのは「人」ではなく「世帯」です。人口が減っていても、一人暮らしの世帯が増えていれば、部屋を借りる世帯の数は減らないことがあります。

反対に、人口が横ばいでも、家族で住む世帯が中心の地域では、単身向けのワンルームの需要はそれほど伸びないかもしれません。物件の間取りに合った世帯がどう動いているかを見ることが大切です。

• 単身向けの物件：単身世帯の数と、20〜30代の人口の動き
• ファミリー向けの物件：2人以上の世帯の数と、子どものいる世帯の動き
• 高齢の入居者が多い物件：高齢の単身世帯の数

国勢調査では、町丁ごとの世帯の人数別の数も公表されており、政府統計の総合窓口（e-Stat）などで調べられます。

自分の物件に当てはめる手順

1. 物件のある町丁と、その周り（車や徒歩で10分ほどの範囲）の町丁を決める
2. 国勢調査で、前回と前々回の世帯数、単身世帯の数を並べる
3. 市区町村が公表している住民基本台帳の町丁別の世帯数で、ここ数年の動きを確かめる
4. 近くの大学、工場、病院などの計画や移転の話がないかを確認する
5. 近隣の空室の募集件数や家賃の動きと照らし合わせる

例えば、次のような結果になったとします。数字は考え方を示すための仮のものです。

この場合、市全体の人口だけを見ると悲観的になりますが、単身向けの物件なら需要が大きく落ちているとは言い切れません。統計の数字だけで結論を出さず、実際の募集状況と合わせて判断するのが確実です。賃貸需要の調べ方は賃貸需要は、どうやって調べるのかでも紹介しています。

よくある質問

人口が減っている市の物件は、早く売ったほうがよいですか。

人口の減少だけで売り時は決まりません。周辺の世帯数や空室の状況、手元に残るお金を並べて判断します。判断の時期の考え方は人口が減っているエリアの物件を、いつ判断するかをご覧ください。

将来の人口の予測は、参考になりますか。

長い期間の方向を知る材料にはなります。ただし、市町村単位の予測が多く、物件の周辺の町丁ごとの動きまでは分かりません。今の世帯数の動きと合わせて見るのがよいでしょう。

数字をそろえてから考える

人口のニュースは不安をあおる伝え方になりがちですが、自分の物件の周りの数字を調べてみると、印象と違う結果が出ることもあります。

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