現況有姿で売るとはどういうことか
「そのままで買い取ります」の中身は、売主の負担がどこまでかで変わります。現況有姿で売るときに売主が本来負う責任と、先に伝えておきたいことの例、買取と仲介・個人間の売買との違いを示します。
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賃貸需要の先細りは、空室が出てから気づくのでは遅い。市区町村単位では粗すぎる理由と、見ておきたい指標、判断が遅れる典型、持ち続ける場合の条件、最初に置くべき数字を示します。
地方の収益物件で、いちばん重い問題は建物の古さではありません。借りる人がいるかどうかです。
建物は直せますが、需要は直せません。そして需要の変化は、空室という形で表に出たときには、すでに数年進んでいます。
「◯◯市の人口が減っている」という話は、判断にはあまり使えません。同じ市の中でも、駅前と郊外、学校の近くと工場の近くでは動きが逆になることがあります。
見るべきは、物件から徒歩・車で10〜15分の範囲です。
| 指標 | 見方 |
|---|---|
| 世帯数の推移 | 人口より重要。単身世帯が増えていれば、人口減でも賃貸需要は残る |
| 近隣の募集件数 | 同条件の空室がどれだけ出ているか。競合の厚さがそのまま埋まりにくさ |
| 募集期間 | 同じ物件が何ヶ月も掲載され続けていないか |
| 賃料の推移 | 3年前の募集賃料と比べる。下がっていれば需要が細っている |
| 大口の雇用 | 工場、病院、大学。ひとつの撤退で需要が一気に変わる地域は要注意 |
| 新築の供給 | 近隣に新しいアパートが建つと、築古から順に空く |
とくに大口の雇用は、地方物件では決定的です。企業の移転や統廃合の話が出た時点で、判断を前倒しする理由になります。
賃料を下げて埋めた場合、稼働率の数字は保たれます。しかし収益還元法で評価する以上、下がった賃料はそのまま価格の下落です。稼働率ではなく、年間の手残りで見てください。
需要が細っていても、持ち続ける判断はあり得ます。ただし条件が要ります。
3つ目が抜けていることが多い点です。ご自身は管理できても、次の世代が遠方にいる場合、負担ごと引き継ぐことになります。
「まだ大丈夫か」を感覚で考えるより、今の価格を1つ置いて、年間の手残りと並べてみるのが確実です。
当社は全国の物件に対応しており、買取事例のページに北海道から九州までの実例を掲載しています。査定は無料で、売却されなくても費用はいただきません。
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