人口が減っているエリアの物件をいつ判断するか

地方の収益物件で、いちばん重い問題は建物の古さではありません。借りる人がいるかどうかです。

建物は直せますが、需要は直せません。そして需要の変化は、空室という形で表に出たときには、すでに数年進んでいます。

市区町村単位では粗すぎる

「◯◯市の人口が減っている」という話は、判断にはあまり使えません。同じ市の中でも、駅前と郊外、学校の近くと工場の近くでは動きが逆になることがあります。

見るべきは、物件から徒歩・車で10〜15分の範囲です。

見ておきたい指標

とくに大口の雇用は、地方物件では決定的です。企業の移転や統廃合の話が出た時点で、判断を前倒しする理由になります。

判断が遅れる典型

• 空室が出るたびに賃料を下げて埋め、稼働率だけを見ている
• 広告料を積み増して決めており、実質の手取りが下がっていることに気づいていない
• 「今年はたまたま」と考え、3年続いていることに気づいていない

賃料を下げて埋めた場合、稼働率の数字は保たれます。しかし収益還元法で評価する以上、下がった賃料はそのまま価格の下落です。稼働率ではなく、年間の手残りで見てください。

持ち続ける場合の条件

需要が細っていても、持ち続ける判断はあり得ます。ただし条件が要ります。

• 土地としての価値が残っており、最終的に更地で処分できる見込みがある
• 手残りがプラスで、大きな修繕が当面来ない
• 相続の際に、引き継ぐ人が管理できる

3つ目が抜けていることが多い点です。ご自身は管理できても、次の世代が遠方にいる場合、負担ごと引き継ぐことになります。

まず数字を1つ置く

「まだ大丈夫か」を感覚で考えるより、今の価格を1つ置いて、年間の手残りと並べてみるのが確実です。

当社は全国の物件に対応しており、買取事例のページに北海道から九州までの実例を掲載しています。査定は無料で、売却されなくても費用はいただきません。