退去後の原状回復は、売却の前にしておくべきか。仲介と買取で違う答え
入居者が退去したあとの部屋を、原状回復してから売るべきかは、誰に売るかと、工事費が価格にどれだけ戻るかで決まります。工事の範囲ごとの考え方、仲介で個人に売る場合と買取業者に売る場合の違い、工事費が価格に戻りにくい理由を、試算例と表で紹介します。
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管理会社に聞くだけでは分からないことがあります。競合物件の数、長く売れ残っている物件、募集条件、世帯数の動きの4つの手順で、オーナー自身が賃貸需要を確かめる方法を示します。
空室が続くとき、管理会社に理由を尋ねると「今は時期が悪くて」と返ってくることがあります。それが本当かどうかを、自分で確かめる方法があります。
特別な道具は要りません。ポータルサイトと、少しの手間だけです。
賃貸のポータルサイトで、次の条件をそろえて検索します。
出てきた件数が、そのまま競合の厚さです。同条件が50件出るなら、選ばれる確率は単純に50分の1になります。
1週間後、2週間後に同じ検索をします。前回と同じ物件が並び続けているなら、その地域は決まりにくいということです。
逆に、毎回顔ぶれが入れ替わっているなら、需要は動いています。この場合、埋まらない原因は地域ではなく自分の物件側にあります。
| 比べる項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 賃料 | 自分の物件は上位か下位か |
| 初期費用 | 敷金・礼金ゼロが主流になっていないか |
| 設備 | エアコン、独立洗面、宅配ボックス、インターネット無料 |
| 駐車場 | 地方では必須。台数が足りているか |
| 写真の枚数と質 | 掲載が3枚と20枚では、見られる回数が違う |
写真は見落とされがちですが、効きます。内見の前に候補から外れているケースは、ここが原因のことが多くあります。
自治体のサイトには、町丁目単位の世帯数が公開されていることがあります。人口より世帯数を見てください。人口が減っていても、単身世帯が増えていれば賃貸需要は残ります。
あわせて、近隣の大口の雇用（工場・病院・大学）の動きも確認します。ひとつの撤退で需要が一変する地域は、判断を前倒しする理由になります。
2つ目と3つ目に当てはまる場合、対策への投資ではなく、売却も含めた検討に入る段階と考えられます。
調べた結果と、今の売却価格を並べると、判断がはっきりします。当社の査定は無料で、その後に売却されなくても費用はいただきません。査定方法のページに、価格の算出根拠を公開しています。
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