大規模修繕を控えた物件は直してから売るべきか

「そろそろ外壁の塗り替えが必要だが、この先も持ち続けるか分からない」。築15〜25年あたりの物件で、よくいただくご相談です。

大規模修繕はまとまった支出になります。直してから売るか、直さずに売るか。判断の材料を並べます。

買主は必ず織り込んでいる

まず前提として、買主は次にいくらかかるかを計算しています。外壁の状態を見て、あと何年もつか、いくらかかるかを見積もり、その分を価格から差し引きます。

つまり、修繕の必要性は隠せません。「直していない」ことによる減額は、避けられないものとして起きます。

それでも直さないほうが有利なことが多い

理由は3つです。

1. 買主の見積もりのほうが安いことがある：継続的に工事を発注している事業者は、単価が違います
2. 仕様が合わない：買主が別の改修計画を持っていれば、直した部分がやり直しになります
3. 費用の全額は価格に乗らない：500万円かけても、価格の上昇はそれ未満にとどまるのが通例です

結果として、直す費用 ＞ 価格の上昇分となり、手取りが減ります。

直したほうがよい場合

• 放置すると被害が広がる：防水の切れ、雨漏り、鉄部の腐食。先送りするほど費用が膨らむもの
• 入居に直接響いている：外観の傷みで内見が決まらない、募集が止まっている
• 安全に関わる：外壁材やタイルの剥落のおそれがあるもの

「見た目をよくするため」ではなく、「悪化を止めるため」の工事は、先にやる価値があります。

やっておくと効くこと

とくに見積もりを1社取っておくのは効果的です。買主が自分で多めに見積もるより、実額に近い数字で話が進みます。工事をしなくても、見積もりだけ取ることは可能です。

売り時の考え方

大規模修繕の直前は、価格が下がりやすい時期です。ただ、直した直後に売っても費用は回収しきれません。

実務的には、修繕の要否そのものより、その先も持ち続けるかどうかで決めるのが素直です。持ち続けるなら直す、手放すなら直さずに売る。中間の「直してから売る」がいちばん損になりやすい選択です。

当社は現況有姿での買取に対応しています。修繕の時期が近い物件も、その前提で評価しますので、工事の前に一度価格を確認してください。