給湯器など設備の故障が続くアパートは、直してから売るべきか

今月は給湯器、先月はエアコン。築年数が進んだアパートでは、設備の故障が続けて起こる時期があります。売却を考え始めたオーナーにとって、「全部直してから売るべきか、このまま売るべきか」は悩ましい問題です。

基本の考え方は、入居者が使っている部屋の故障はすぐに直し、空室の設備や、まだ壊れていない設備の一斉交換は、売却価格への反映を確かめてから決める、というものです。交換にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限らないためです。

故障が続くのは、設備の更新時期が重なっているから

アパートの設備は、建てたときや大きな改装のときに一斉に入れることが多く、交換の時期も同じころに重なります。1台が壊れ始めたら、同じ時期に入れたほかの部屋の設備も近いうちに故障する可能性がある、と考えておくのが自然でしょう。

とくに影響が大きいのは次の設備です。

入居中の部屋の故障は、売却の予定と切り離して対応する

入居者が暮らしている部屋で、生活に必要な設備が壊れた場合は、売却を考えているかどうかに関係なく、修理や交換を進めるのが基本です。貸主として対応を求められる設備であることが多く、放置すると入居者との関係が悪くなり、家賃の減額や退去の話に発展することもあります。

売却の場面でも、入居者とのトラブルが続いている物件は、買主に慎重に見られます。対応の記録（いつ、何を、いくらで直したか）を残しておくと、査定のときに説明しやすくなります。

なお、プロパンガスの物件では、給湯器がガス会社の設備として貸し出されている場合があり、交換費用を誰が負担するかが契約によって違います。まず契約内容を確認しましょう。

空室の設備や、予防のための一斉交換はどうするか

一方、空室の部屋の設備や、まだ壊れていない設備をまとめて交換するかどうかは、売却の方法によって答えが変わります。

• 仲介で投資家に売る場合：設備が新しいことは安心材料になりますが、買主は建物全体の状態で価格を考えるため、交換費の全額が上乗せされるとは限りません
• 買取で売る場合：買取会社は、買った後の改装に合わせて設備をまとめて入れ替えることが多く、売主が先に交換しても、その設備を使わない計画のこともあります

査定では、交換が必要な設備の費用は再生費用（物件を貸せる状態に戻すための費用）として差し引かれます。差し引かれる金額と、自分で交換した場合の費用を比べて、差が小さければ直さずに売るほうが手間は少なく済みます。空室の内装をどこまで直すかは退去後の原状回復をしてから売るべきかも参考になります。

試算：全台交換してから売るか、そのまま売るか

例えば、8戸のアパートで、同じ時期に入れた給湯器のうち6台がまだ交換されていないとします。試算の前提は、交換費用を1台20万円（機種や設置条件で変わる）、査定での差し引きを交換費と同額の120万円とします。

差し引きが交換費と同額なら、お金の面での差はほとんどありません。交換すると、支出が先に出ていくことと、入居者との日程調整の手間が加わります。差し引きが交換費より大きい場合や、故障の頻度が高く入居者の不満が募っている場合は、交換を先に進める理由になるでしょう。

判断の基準

1. 入居中の部屋で生活に必要な設備が壊れている → 売却の予定にかかわらず直す
2. 空室の部屋の設備 → 査定での差し引き額と交換費を比べてから決める
3. まだ壊れていない設備の一斉交換 → 売却までの期間が長い場合に検討する
4. 設備の故障に加えて雨漏りや配管の傷みもある → 個別の修理ではなく、建物全体の修繕計画として考える

大きな修繕が控えている場合の考え方は大規模修繕を控えた物件は、直してから売るべきかにまとめています。

よくある質問

故障の履歴は、買主に伝える必要がありますか

設備の故障や交換の履歴は、物件の状態を知るための大切な情報です。分かっていることを伝えておくと、引き渡し後の行き違いを防ぎやすくなります。伝え方に迷う場合は、仲介会社や買取会社に相談してください。

直すお金を用意できない場合でも売れますか

設備が故障したままの部屋があっても、買取であれば現状のまま検討できることがあります。その場合は、交換にかかる費用を差し引いた価格になります。

当社は、設備の故障や空室がある物件もそのままの状態で査定しています。直すか売るかを決める前の比較材料として、無料の査定をご利用ください。