退去後の原状回復は、売却の前にしておくべきか。仲介と買取で違う答え

退去後の部屋を原状回復（入居者が退去したあと、次に貸せる状態に戻す工事）してから売るべきかは、誰に売るかで答えが変わります。買取業者に売るなら、多くの場合は工事をしないまま売って問題ありません。仲介で個人の投資家に売る場合は、清掃など費用の小さい範囲にとどめるのが無難です。

理由は単純で、工事にかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限らないからです。

工事の費用が価格に戻りにくい理由

収益物件の買主は、部屋がきれいかどうかより、「買ったあと、いくらの家賃で、いつ貸せるか」を見ています。原状回復をしても空室のままなら、入居者が決まるまでの期間と募集の費用は、買主が引き続き負担することになります。

さらに、買主は自分の基準で工事をやり直すことがあります。売主が選んだ壁紙や設備が買主の想定と違えば、その工事は評価されにくくなります。とくに、買い取ったあとに部屋をまとめて改装する予定の買取業者にとっては、売主の工事は二度手間になりかねません。

業者が買取価格から差し引いているものの考え方は、買取価格の内訳の記事で詳しく触れています。

工事の範囲ごとに、してから売るかを考える

原状回復と一口に言っても、範囲によって費用も効果も大きく違います。売却を前にした判断の目安は次のとおりです。

ポイントは、「傷みの拡大を防ぐ工事」と「見た目を整える工事」を分けることです。前者は売る場合でも必要になることがありますが、後者は売り方しだいで不要になります。

工事をしないと決めた場合も、空室を閉め切ったままにしないことは大切です。換気や排水口への通水をしないと、においやカビ、排水管の乾きによる悪臭が出ることがあります。管理会社を通じて運用しているなら、空室の定期的な見回りを依頼しておくと、傷みが広がるのを防げます。費用の小さい管理で状態を保つことが、結果として評価を守ることにつながります。

査定の前にどこまで手を入れるかは、査定前の掃除と修繕の記事も参考になります。

仲介と買取で、答えが変わる理由

仲介で個人の投資家に売る場合、買主は内見で部屋の状態を見て、融資を受けて購入することが多いと言えます。部屋が荒れたままだと、買主が工事費を多めに見込んで値下げを求めたり、そもそも候補から外したりすることがあります。そのため、費用の小さい範囲で見た目を整える意味はあります。

一方、買取業者は、室内の傷みを前提に工事費を見積もり、価格に織り込みます。売主が工事をしてもしなくても、業者が見込む完成後の姿は変わらないため、売主の工事の分だけ価格が上がるとは限りません。工事の手配や立ち会いの手間、工事中に売却の話が止まる時間も省けます。

持ち続ける可能性が残っているなら話は別です。貸し続けるつもりで入居を付けるなら、原状回復は必要な投資になります。売るか持つかが決まっていない段階では、大きな工事を急がないほうがよいでしょう。

試算で比べる：工事をしてから売る場合と、しないで売る場合

例えば、試算の前提を「8戸のアパートで2戸が退去後の空室。1戸あたりの原状回復費用は30万円。買取業者に売る」とします。

業者が差し引く工事費が60万円より小さければ、工事をしないで売るほうが手取りは多くなります。業者は複数の部屋をまとめて発注するため、1戸あたりの工事費を売主より低く見積もれる場合もあります。逆に、売主の工事が業者の基準にぴったり合えば差はなくなりますが、手間と期間の分だけ売主の負担が残ります。

よくある質問

退去した入居者から受け取る費用は、どう扱えばよいですか？

入居者の負担分の精算は、売却とは切り離して、賃貸借契約と管理会社の手続きに沿って進めます。精算が売却の前後にまたがる場合は、買主との間で誰が受け取るかを契約前に決めておくと安心です。

全部の部屋が空いている場合も、工事はしないほうがよいですか？

全空の物件は、買主が建物全体の再生を前提に評価することが多く、一部の部屋だけ工事をしても評価は変わりにくいと言えます。全空の物件の考え方は全空のアパートの記事で紹介しています。

ITTOAは、退去後の部屋が未工事のままの物件や、全空・老朽化した物件も自社で買い取っています。工事の前に一度査定を受けていただければ、工事をした場合としない場合の差を比べる材料になります。査定は無料です。