給湯器やエアコンの交換は、アパートを売る前にするべきなのか

アパートの給湯器やエアコンが設置から年数を重ねていると、「売る前に新しくしたほうが高く売れるのでは」と考える方もいるでしょう。結論から言うと、故障している設備や、空室の募集に欠かせない設備を除けば、売る前にまとめて交換する必要はあまりありません。

買主は、更新時期の近い設備の交換費を見込んで価格を考えます。ただ、売主が先に交換しても、その費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。どこで線を引くかが判断のポイントになります。

設備の更新時期は、価格にどう効くか

買主や買取業者は、物件を買った後に必要になる支出を見積もり、その分を価格から差し引いて考えます。設備の場合は、設置からの年数と今の状態から「あと何年もつか」「交換にいくらかかるか」を想定します。

とくに影響が大きいのは、戸数分の台数がある設備です。同じ時期に設置した給湯器が全戸で一斉に古くなっていれば、数年のうちにまとまった交換費が必要になると見込まれるでしょう。

工事の費用も上がっています。総務省の消費者物価指数（全国、2026年7月分）では、住居の「設備修繕・維持」が前年同月比+4.1％でした。買主が交換費を見積もるとき、以前より高めに置く傾向があると考えておくとよいでしょう。

買主が確認する設備と、見られ方

設備の製造年は、本体に貼られた銘板（製品の情報を記したラベル）で確認できることが多いものです。プロパンガスの物件では、給湯器がガス会社の所有になっている場合もあり、その扱いは売却時に確認が必要になります。

売る前に替えたほうがよい場合、替えずに売る場合

判断の分かれ目は、「その交換で、今の収入や入居が守られるか」です。

替えたほうがよい場合

• 入居中の部屋で設備が故障し、入居者の生活に支障が出ている
• 空室の募集で、設備の古さや不具合が決まらない原因になっている
• 故障の放置で、水漏れなど建物への被害が広がるおそれがある

入居中の部屋の故障は、売却の予定にかかわらず、貸主として対応が求められる場面が一般的でしょう。放置すると退去や入居者との関係の悪化につながり、収益物件としての評価をかえって下げかねません。

替えずに売ってよい場合

• 古いものの正常に動いており、入居者からの不満も出ていない
• 全戸の一斉交換など、費用が大きく、価格への上乗せが見込みにくい
• 買主が改装を前提にしており、設備の選び方も買主が決めたい

故障が続く設備を直すべきかどうかは、設備の故障が続く物件は、直してから売るかでも取り上げています。

計算例：全戸の給湯器を先に替えるとどうなるか

例えば、次の前提で考えてみます。8戸のアパートで、給湯器はすべて同じ年に設置され、今は正常に動いています。交換費は1台あたり仮に20万円とします。

計算上は同じに見えます。ただ、買主や買取業者は自社の取引先で工事を手配することが多く、同じ交換でも見積もる費用は売主の発注額より低い場合があります。その場合、先に交換した分のほうが手元に残るお金は少なくなります。一方、交換費の見込みにリスクの上乗せをする買主もいるため、結果は相手によって変わるでしょう。

また、交換した場合は、新しい設備の保証書や工事の請求書を保管し、買主に引き継げるようにしておきましょう。交換の事実を書面で示せないと、せっかくの工事が評価に反映されにくくなります。

いずれにしても、高額な一斉交換は、査定で「交換した場合」と「しない場合」の両方の価格を聞いてから決めるのが確実です。

よくある質問

設備の設置年が分からない場合はどうすればよいですか。

本体の銘板や、交換したときの請求書・保証書で確かめられることがあります。分からない場合は「不明」と伝えれば足ります。推測で年数を書くより、正確に分からないことを伝えるほうが後の行き違いを防げます。

見た目の汚れは、きれいにしておいたほうがよいですか。

費用をかけずにできる清掃は、印象を良くするうえで意味があります。どこまで手をかけるかは査定の前に、掃除や小さな修繕はしておくべきかが参考になります。

設備の一覧を用意して相談する

設備の設置年と故障の履歴を一覧にしておくと、査定の精度が上がります。ITTOAは設備が古いままの物件や空室の多い物件も、現状のまま自社で買い取る査定を無料で行っています。