近くに新築アパートが建ったとき、築古物件の空室はどう動くか

近くに新築アパートが建つと、同じ間取り・近い家賃帯の築古の部屋から、入居者が移りやすくなります。ただし、今の入居者が一斉に出ていくことは多くありません。影響の多くは、退去の後に次の入居者が決まりにくくなる、という形で表れます。

そのため、新築ができた直後は数字に変化が見えにくいのが特徴です。気づいたときには空室期間が延び、家賃や広告料で対応している、ということも少なくありません。

新築ができると、何がどの順で起きるか

新築の影響は、時間をかけて段階的に進みます。おおまかな流れは次のとおりです。

1. 建築中：工事の看板で計画が分かる。この段階では自分の物件の数字は変わらない
2. 新築の入居募集が始まる：新築は完成までに満室を目指すため、広告や仲介会社への働きかけを強める
3. 最初の繁忙期：部屋探しの人が新築と築古を比べる。自分の物件で退去が出ると、次が決まるまでの期間が延びやすい
4. その後の数年：新築側の空室が出るたびに、家賃や広告料で競り合う場面が続く

新築の部屋は、家賃が高くても設備が新しく、見た目の印象で選ばれやすいものです。仲介会社の担当者も、決まりやすい新築から紹介することが多いでしょう。築古の部屋は、比べられたうえで選ばれる理由が必要になります。

影響を受けやすい物件、受けにくい物件

同じように新築が近くにできても、影響の大きさは物件によって違います。

とくに注意したいのは、入居者の入れ替わりが多い単身向けの物件です。退去の回数が多いほど、新築と比べられる機会も増えます。

試算：家賃を下げて追いかけると、どうなるか

新築に対抗して家賃を下げる判断は、慎重に考えたいところです。試算の前提は、1K・8戸・家賃月4万円の築古アパートで、年に2戸の退去がある場合です。

年間の減収だけを見ると、2つは近い金額です。しかし家賃を下げると、その家賃が物件の価格の計算に使われ、評価も下がります。空室期間の延びは、募集の工夫で縮められる余地がありますが、下げた家賃を戻すのは簡単ではありません。この点は家賃を下げて満室にしてから売ると得かで詳しく計算しています。

家賃を下げる前に、確かめたいこと

• 新築の中身：戸数、間取り、家賃、駐車場の有無を募集サイトで確認する
• 重なる部分：自分の物件の間取りと家賃帯が、新築とどれだけ重なっているか
• 差を作れる条件：ペット可、初期費用の見直し、駐車場など、費用をかけずに打ち出せる点はないか
• 退去の予定：更新時期が近い入居者や、卒業・転勤で退去が見込まれる部屋はどれか
• 募集期間の変化：新築の募集が始まる前と後で、次の入居が決まるまでの期間がどう変わったか

それでも差を作れず、空室期間が延び続ける場合は、改装にお金をかけて持ち続けるか、売却するかを比べる段階です。空室が増えた物件がどう評価されるかは、空室率が高い物件の査定が参考になります。

売却を考えるなら、影響がレントロール（家賃明細表）の数字に表れる前のほうが、評価は安定しやすいと言えます。空室や家賃の値下げが記録に残ると、買主はそれを前提に価格を考えるためです。ただし、新築の影響がどこまで広がるかは地域の需要次第で、急いで決める必要はありません。

よくある質問

近くで新築の工事が始まったら、すぐに売ったほうがよいですか。

すぐに売る必要はありません。まず新築の間取りや家賃を確かめ、自分の物件と重なるかを見てください。重なりが大きく、退去の多い物件なら、最初の繁忙期の結果を見ながら売却の価格も確かめておくと安心です。

新築が埋まらなかった場合は、どうなりますか。

新築側が空室を埋めるために家賃を下げたり、広告料を増やしたりすると、周辺の家賃の相場に影響することがあります。地域の需要そのものが細っている可能性もあるため、人口が減っているエリアの判断とあわせて考えるとよいでしょう。

数字が動く前に、選択肢を並べる

新築の影響は、少しずつ表れるため判断が遅れがちです。空室期間と家賃の推移を記録し、持ち続ける場合と売る場合を早めに並べておくと、慌てずに済みます。

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