買取価格はなぜ安いのか。再生費用・リスク・利益に分けて見る

買取の査定額を見て「仲介の想定よりずいぶん低い」と感じる方は多いでしょう。その差には理由があります。買取業者は、物件を直して貸したり売ったりした後の価格から、そこに至るまでの費用とリスクと利益を差し引いて価格を出しているからです。

差し引かれているものの中身が分かれば、提示額が妥当かどうかを自分で考えやすくなります。また、売主の側で小さくできる項目があることも見えてきます。

買取価格は「引き算」で決まる

多くの買取業者は、次のような順番で価格を組み立てています。出発点は、今の物件ではなく再生した後の姿です。

1から2〜6を引いた残りが、売主に提示される価格です。仲介の想定価格は1に近い考え方なので、買取価格との差が生まれます。

試算例：3,000万円で売れる見込みの物件

例えば、次の前提で計算してみます。数字はきりのよい仮の値で、実際の物件ごとに大きく変わります。

この例では、再生後の価格の6割になりました。ただし、この割合は前提の置き方しだいで変わります。修繕がほとんど要らない物件なら差は縮まり、傷みが大きい物件なら広がるでしょう。

項目ごとに、なぜ差し引かれるのか

再生費用

いちばん大きく、物件ごとの差も大きい項目です。業者は工事を自社で手配するため、見積もりの精度が価格に直結します。解体を前提にする場合、解体費は木造で坪あたり4〜6万円程度、RC造（鉄筋コンクリート造）で坪あたり13〜15万円程度が目安です。アスベストの有無、立地、残置物、重機が入れるかで上下します。

保有と入居付けの費用

買い取ってから再販するまでの間も、税金や保険料はかかります。空室が多い物件ほど入居が決まるまでの期間が長くなり、この項目は膨らみます。

取得と売却の諸経費

業者は買うときに登記の費用や税金を払い、再販するときにも仲介手数料などを払います。個人が売買するときと同じ費用が、買取では二度かかる形です。金額は物件の価格や評価額で変わるため、ここでは仮の数字にとどめています。

リスクへの備え

現地調査で見えなかった雨漏りや配管の傷み、想定より家賃が取れない可能性に備える部分です。情報が少ない物件ほど、ここを厚く取らざるを得ません。

業者の利益

売主から見ると削ってほしい項目でしょう。ただ、業者は売れ残りや工事の失敗の損失を自社で負います。利益はその引き受けの対価でもあると言えます。

売主の側で小さくできる部分

6つの項目のうち、売主が直接動かせるのは主にリスクへの備えです。次の情報があると、業者は想定外を少なく見積もれます。

• 修繕の履歴（いつ、どこを、いくらで直したか）
• 雨漏りや設備の不具合を把握している範囲で伝える
• レントロール（家賃明細表）と、直近の入退去の状況
• 図面、確認済証などの建築時の書類

反対に、売る前に自己負担で大きな修繕をしても、その費用がそのまま価格に上乗せされるとは限りません。業者は自社の単価で工事を見積もるためです。

よくある質問

内訳を業者に聞いてもよいのでしょうか。

聞いて差し支えありません。再生費用をどう見積もったか、どんな出口を想定しているかを説明できる会社は、価格の根拠が明確だと言えます。会社ごとの違いは査定額が会社によって大きく違う理由で触れています。

「相場の何割」で考えてはいけませんか。

割合は計算の結果にすぎず、物件の傷みや空室によって大きく変わります。考え方は買取価格は相場の何割か、という質問を参考にしてください。

提示された価格が、契約の前後で下がることはありますか。

現地調査の前の概算と、調査後の価格が変わることはあります。調査で新しい傷みが見つかると、再生費用やリスクへの備えを見直すからです。契約書に署名した後に減額の余地があるかどうかは、条項を確認し、分からない点は契約前に質問しておくと安心です。

価格の根拠を聞きながら判断する

内訳が分かると、提示額の高い安いだけでなく、どの前提が違うのかで比べられるようになります。複数の会社を比べるときも、再生費用とリスクの見方を聞いておくと判断しやすいでしょう。

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