買取価格は相場の何割か。「何割」で答えにくい理由と価格の組み立て方

「買取だと相場の何割くらいになりますか」というご質問は、とても多くいただきます。一般には「7〜8割」と言われることがありますが、地方の収益物件では、この割合をそのまま当てはめることはできません。

理由は2つあります。1つは、比べる基準の「相場」自体がはっきりしないこと。もう1つは、買取価格が割合ではなく、物件ごとの費用とリスクを差し引く形で決まることです。この2点が分かると、提示された価格が妥当かどうかを自分で考えやすくなります。

「相場の何割」が当てはまりにくい理由

割合で語るには、まず「相場」という基準が必要です。都市部の区分マンションのように似た物件の取引が多ければ、相場はある程度はっきりします。しかし地方の一棟アパートやビルは、同じ地域で似た物件が売買される回数が限られます。

そのため、仲介会社が示す「この価格なら売れそう」という金額にも幅があります。基準がぶれていれば、その何割かという数字もぶれてしまうでしょう。

さらに、同じ地域・同じ築年数でも、次のような違いで価格は大きく変わります。

• 入居率（満室か、半分空いているか、全空か）
• 修繕の状況（屋根・外壁・給排水管をいつ直したか）
• 書類の有無（図面、レントロール（家賃明細表）、修繕履歴）
• 権利関係（境界、接道、共有名義など）

こうした違いは「一律に何割」という考え方では表せません。

買取価格はどう組み立てられているか

買取業者は、買い取った物件を直したり入居者を入れたりしたうえで、持ち続けるか、次の買主に売ります。そのため価格は、おおむね次の順番で組み立てられます。

1の価値から2〜5を差し引いたものが、買取価格の目安になります。この仕組みの詳しい考え方は買取価格は、どうやって決まっているのかでも紹介しています。

割合が大きく変わる例

同じ「仲介なら3,000万円程度」と言われる物件でも、状態によって差し引く額は変わります。次の例は、考え方を示すための仮の数字です。

試算の前提は、どちらも地方の木造アパートで、手を入れた後の価値を3,000万円と置いたものです。諸費用と利益は、どちらも同じ額としています。

このように、差し引く額が物件ごとに違うため、結果として割合も変わります。「何割」は結果として出てくる数字であって、最初に決まっているものではない、と言えます。

提示された価格を見るときの判断基準

割合で比べるより、次の点を確認するほうが実際の判断に役立ちます。

• 想定家賃はいくらで置いているか：今の家賃か、空室が埋まった場合の家賃か
• 修繕費をどこまで見込んでいるか：屋根・外壁・設備のどれを直す前提か
• 価格に条件は付いていないか：調査後の減額、残置物の撤去を売主負担にするなど
• 決済までの期間：手取りを受け取れる時期も、価格と同じくらい大切な場合があります

複数の会社から提示を受けた場合も、金額の大小だけでなく、こうした前提を並べて比べると違いの理由が見えてきます。

よくある質問

仲介で売ったほうが、必ず高くなりますか。

買主が見つかれば、仲介のほうが高くなることは多いでしょう。ただし、地方の築古物件や空室の多い物件は、買主探しに時間がかかったり、融資が付かず話がまとまらなかったりするケースも少なくありません。仲介手数料や売れるまでの保有コストも含めた手取りで比べるのが確実です。

査定のときに「相場の何割」と言われたら、どう聞き返せばよいですか。

「その割合の元になっている相場はいくらで、何を差し引いているのか」を尋ねてみてください。修繕費や想定家賃の説明がきちんと返ってくるかどうかも、会社を比べる材料になります。

書類をそろえると、価格は上がりますか。

書類がそろうと、見込み違いへの備えとして差し引く額を小さくできる場合があります。レントロールや修繕履歴は、手元にあるものだけでも用意しておくとよいでしょう。

価格の中身から確認してみる

「何割か」が気になるのは、損をしたくないという自然な気持ちからだと思います。その不安は、割合よりも価格の根拠を一つずつ確認することで小さくできます。

ITTOAでは自社で買い取るため仲介手数料はかからず、査定は無料です。査定でどこを見ているかは査定方法のページにまとめています。価格の内訳について知りたいことがあれば、お気軽にお尋ねください。