空室率が高い物件は、どう査定されるのか。想定家賃と再生費用の考え方
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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相見積もりは有効ですが、やり方を間違えると逆効果になります。依頼するのは2〜3社が適正な理由と、同じ条件で頼むこと、金額ではなく中身で比べるための見方を示します。
査定は1社だけに頼むより、複数に頼んだほうが判断材料が増えます。ただし、増やしすぎると別の問題が出ます。
比較の目的なら、2〜3社で十分です。理由は次のとおりです。
数を増やすより、各社に同じ情報を丁寧に渡すほうが、比較として意味を持ちます。
A社には室内の写真を渡し、B社には渡していない。この状態で出てきた金額を比べても、比較になりません。
渡す情報は各社そろえてください。
雨漏り、滞納、越境、事故の履歴。伝えずに高い金額を引き出しても、後から必ず出てきます。契約直前の減額は、時間を失ったうえに交渉力も落ちる、いちばん避けたい展開です。
先に伝えたうえで高い会社が、本当に高い会社です。
| 確認すること | なぜ |
|---|---|
| 算出の方法 | 収益還元か積算か。前提が違えば金額も違う |
| 想定賃料の根拠 | 募集賃料で計算していないか |
| 下がる条件 | 現地調査で何が出たら見直すのか |
| 売主の負担 | 解体・測量・片付けが条件に入っていないか |
| 決済の時期 | いつ入金されるか |
いちばん高い金額の会社が、いちばん手取りが多いとは限りません。条件を並べて、最終的に残る額で比べてください。
手軽ですが、登録した瞬間に多数の会社から連絡が来ることがあります。対応の負担を先に見込んでおいてください。
また、収益物件は会社によって得意分野が大きく分かれます。地方の一棟物件や訳あり物件を扱っていない会社に依頼しても、価格が付かないか、極端に低く出るだけです。
当社の査定は無料で、査定後にご売却されない場合でも費用は一切いただきません。算出方法と前提条件を明示していますので、他社様の査定書とあわせてご相談いただければ、違いをご説明します。
「売ると決めていないが、判断材料として価格を知りたい」——その段階でのご相談で構いません。
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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