空室率が高い物件は、どう査定されるのか。想定家賃と再生費用の考え方
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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「もう少し上がりませんか」だけでは動きません。買取価格が動く3つの方向と効きにくい交渉、かえって提示額が下がることがある場合を示し、根拠を持って交渉するための準備を紹介します。
買取価格の提示を受けたあと、そのまま受けるか、交渉するか。迷うところだと思います。
結論としては、交渉の余地はあります。ただし「もう少し上がりませんか」だけでは、たいてい動きません。買取価格は根拠の積み上げでできているため、動かすには根拠のほうに働きかける必要があります。
買取価格には、読めない部分に対する見込みが含まれています。ここを減らせば、その分が戻ってきます。
最も効きやすいのがここです。費用はほとんどかかりません。
価格だけが交渉材料ではありません。売主にとって価値のある条件を、価格と交換できることがあります。
| 条件 | 買主側の受け止め |
|---|---|
| 決済を早める／遅らせる | 資金計画に影響する。合えば価格に反映しやすい |
| 残置物を自分で片付ける | 処分費が減る |
| 引き渡しまでの管理を続ける | 空白期間のリスクが減る |
| 複数の物件をまとめる | 取引の費用が1回で済む |
買主は「買った後どうするか」で価格を組み立てています。その見立てを補強する情報があれば、価格の前提が変わります。
他社の査定書がある場合は、金額ではなく算出方法を見せるほうが有効です。前提が違うのか、評価が違うのかがはっきりします。
交渉は上方向だけではありません。現地調査で想定外のことが出れば、提示額は見直されます。だからこそ、最初に「どういう場合に下がりますか」と聞いておくことが大事です。
当社は算出方法と前提条件を明示しています。他社様の査定書とあわせてご相談いただければ、違いをご説明します。査定方法のページもあわせてご覧ください。
空室の多い物件は、今の家賃収入だけで評価されるわけではありません。空室に想定家賃を置き、満室に近づけるまでの再生費用と期間を差し引く査定の組み立てを、10戸のアパートの試算例で示し、評価を左右する立地の需要の見方と売主が用意できる資料を紹介します。
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