収益物件の査定額が、会社によって大きく違う理由

複数の会社に査定を頼んだら、金額がまったくそろわなかった。収益物件ではよくあることで、同じ物件でも1,000万円以上の差が出ることは珍しくありません。

差が生まれる原因は、主に4つです。どの評価方法を使ったか、家賃と空室をどう置いたか、直すための費用をどう見積もったか、そして買った後にどう売る（または持つ）つもりか。査定額そのものより、この4つの前提を比べると、どの数字が現実に近いかが見えてきます。

査定額に差が生まれる4つの原因

原因1：評価方法が違う

収益物件の評価には、主に次の3つの方法があります。どれを重く見るかは会社によって違います。

地方の築古アパートでは、収益還元法の価格と積算評価の価格が大きく離れることがよくあります。片方の会社が土地の値段を重く見て、もう片方が家賃収入を重く見れば、それだけで結果は変わるでしょう。

収益還元法の詳しい考え方は収益還元法の使い方にまとめています。

原因2：家賃・空室・経費の置き方が違う

同じ収益還元法でも、計算に入れる数字の選び方で価格は動きます。

• 家賃：今の入居者の家賃をそのまま使うか、次に募集したときに取れる家賃に置き直すか
• 空室率：満室を前提にするか、周辺の需要から空室を見込むか
• 経費：管理費や固定資産税だけを入れるか、将来の修繕まで含めるか
• 利回り：その地域・築年数の物件を、買主が何％で買うと見るか

とくに長く住んでいる入居者の家賃が、今の相場より高いまま据え置かれている場合、次の募集で下がる分を見込むかどうかで差が出ます。利回りを1％動かすだけでも価格は1割前後変わるため、この置き方の違いは小さくありません。

原因3：再生費用の見積もりが違う

再生費用とは、空室を埋めたり、傷んだ部分を直したりして、物件を貸せる状態・売れる状態に戻すための費用です。外壁や屋根、給排水管、空室の内装をどこまで直す前提にするかで、見積もりは数百万円単位で変わります。現地を見ずに査定した会社は、この費用を小さく見ていることがあります。反対に、写真や資料が少ないと、分からない部分を安全側に見て大きく差し引く会社もあるでしょう。

原因4：出口の想定が違う

出口の想定とは、買った後にその物件をどうするかの見立てです。直して投資家に売るのか、長く保有するのか、建物を解体して土地として売るのか。出口が違えば、同じ物件でも払える金額は変わります。

もう1つ見落としやすいのが、仲介会社の査定額と、買取会社の提示額は性質が違うという点です。仲介の査定額は「このくらいで売れそうだ」という見立てで、その金額で買う人が見つかる保証はありません。買取の提示額は、その会社が自分で買う金額です。

試算：前提が違うと、ここまで離れる

例えば、満室時の年間家賃が480万円の築30年の木造アパートを、3社が次の前提で査定したとします。数字はすべて説明のための仮定です。

A社とC社では2,100万円の差があります。どれが正しいかは、実際の空室の状況、周辺の需要、建物の傷み具合によって決まります。満室の家賃で割っただけのA社の数字は分かりやすい一方、空室や修繕の多い物件では、その金額で買う人が現れにくいと言えます。

査定額を比べるときの判断基準

金額の大小だけで決めず、各社に次の点を聞いて表に並べてみてください。

1. どの評価方法を中心にしたか
2. 家賃・空室率・経費率・利回りを何％で置いたか
3. 再生費用をいくら見込み、現地を確認したか
4. その金額は「売れそうな価格」か「自社で買う価格」か
5. 契約後に金額が変わる条件があるか

前提を説明できない査定額は、比べる材料になりません。依頼の仕方の注意点は複数の会社に査定を依頼するときの注意点も参考にしてください。

よくある質問

いちばん高い査定額を出した会社を選べばよいですか

仲介の場合、高い査定額で売り出しても、買主が見つからず値下げを重ねることがあります。前提が現実的かどうかを確かめてから選ぶほうが、結果として早く売れるケースも少なくありません。

査定額の差が小さければ、どこに頼んでも同じですか

金額が近くても、引き渡しの条件や残置物の扱い、決済までの期間が違うことがあります。手取りと手間を含めて比べるのがよいでしょう。

前提まで説明できる査定を

当社は自社で買い取る会社のため、提示する金額はそのまま当社が買う金額です。どの前提で計算したかも、ご希望に応じてお伝えしています。査定の考え方は査定方法のページにまとめていますので、他社の査定と並べる際の材料としてお使いください。