買取を断られやすい物件と、その理由。それでも相談先が見つかる場合
買取業者に断られる理由は、物件の古さや空室よりも、権利関係が整っていない、売却代金で借入を返しきれない、再生しても使い道が見込めないといった点にあることが多いものです。断られやすい条件を理由ごとに分け、断られたときに確かめたいことと、相談先の探し方を紹介します。
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図面や購入時の契約書がなくても、物件は売却できます。困るのは、構造や増改築の状況、建築時の手続き、境界や面積、購入時の条件を示しにくくなることです。法務局や市区町村、施工会社などから取り寄せられる代わりの資料と、探す順番、資料がそろわない場合の進め方を一覧で示します。
図面や購入時の契約書がなくても売却はできます。登記事項証明書や建物図面、建築計画概要書、台帳記載事項証明書など代わりの資料を取り寄せ、足りない部分は現地調査と契約書への記載で補えば、多くの場合は話を進められます。
図面や購入したときの契約書が見つからなくても、物件を売ることはできます。困るのは、建物の構造や増改築の状況、建てたときの手続き、境界や面積、購入時に引き継いだ条件を、資料で示しにくくなることです。
こうした情報の多くは、法務局や市区町村の窓口、施工会社、当時の仲介会社などから代わりの資料を取り寄せたり、現地調査で確かめたりして補えます。まずは「何がなくて、何が分からなくなっているのか」を切り分けるところから始めるとよいでしょう。
| 見つからない資料 | 困ること |
|---|---|
| 建築の図面（間取り図や立面図など） | 間取りや構造が分かりにくく、改装や修繕の見積もりに時間がかかる |
| 確認済証・検査済証 | 建てたときに必要な手続きを経ていたかを示しにくい |
| 購入時の売買契約書・重要事項説明書 | 境界や越境、設備、特約など、購入時に聞いた条件を買主に説明しにくい |
| 測量図や境界の確認書 | 面積や境界の確認をやり直す必要が出ることがある |
| 賃貸借契約書 | 家賃や敷金などの預かり金を確定しにくい |
| 設備の保証書や点検の記録 | 設備がいつ入れ替えられたかを説明しにくい |
賃貸借契約書が見つからない場合は、管理会社の控えや、入居者に写しを確認させてもらう方法があります。家賃の入金記録と照らし合わせれば、契約の中身をある程度まで復元できるでしょう。
表の資料の中で、とくに影響が大きいのは建築の手続きと境界に関わる資料です。建物がどのように建てられ、土地がどこからどこまでかは、買主が買った後の使い方を考える前提になるためです。
なお、購入時の契約書は、売却した後の税金の計算に関わることがあります。見つからない場合の扱いは、税理士に確認してください。
| 資料 | 主な取り寄せ先 | 分かること |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 | 所有者、土地の面積、建物の構造や床面積、抵当権の有無 |
| 公図・地積測量図 | 法務局 | 土地の形と位置、測量した記録（登記の際に提出されていれば） |
| 建物図面・各階平面図 | 法務局 | 建物の位置と各階の形（登記の際に提出されていれば） |
| 建築計画概要書 | 市区町村などの建築の担当窓口 | 建築確認を受けたときの概要や配置 |
| 台帳記載事項証明書 | 市区町村などの建築の担当窓口 | 確認済証や検査済証が交付された記録 |
| 固定資産の課税台帳の写し（名寄帳） | 市区町村の税の担当窓口 | その市区町村で所有している土地・建物の一覧 |
| 保管されている図面一式 | 建てた施工会社や設計事務所 | 設計図や仕様（会社が保管していれば） |
古い建物では、役所の記録の保存期間が過ぎていたり、登記の際に図面が出されていなかったりして、取り寄せられないこともあります。窓口によって必要な本人確認の書類や手数料も違うため、事前に問い合わせてから出向くと二度手間を防げます。
購入時の仲介会社は、取引の記録を一定期間保管していることがあります。会社名が分からなくても、登記事項証明書で購入した年月が分かれば、手元の郵便物や通帳の記録から手がかりをたどれる場合もあるでしょう。
3と4は、売却を相談する不動産会社や買取業者が、調査の一部として代わりに確認することも多い部分です。自分で全部を集めようとせず、手元にないものを伝えて分担するほうが早く進みます。資料全体の一覧は売却を決める前に集めておきたい資料にまとめています。
代わりの資料でも分からない部分は、次のような方法で補います。
検査済証が見つからない場合の評価は検査済証がない物件の記事、境界の資料がない場合は境界が確定していない土地の記事で詳しく扱っています。
固定資産税の納税通知書と登記事項証明書から始めるのが確実です。所在地や面積、建物の構造が分かれば、そこから必要な資料を順にたどれます。
資料がないこと自体より、それによって分からない事項がどれだけ残るかが価格に影響します。現地調査や代わりの資料で確かめられれば、大きな差にならないこともあります。
権利証がなくても、売却の手続きを進める方法は用意されています。司法書士による本人確認などで代える方法が一般的で、別に費用がかかることがあります。どの方法になるかは、司法書士に確認してください。
ITTOAは資料がそろっていない物件も、現地の確認と取り寄せた資料をもとに査定し、自社で買い取っています。遠方の物件でも、資料のやり取りと電話・オンラインで進められます。査定は無料です。
買取業者に断られる理由は、物件の古さや空室よりも、権利関係が整っていない、売却代金で借入を返しきれない、再生しても使い道が見込めないといった点にあることが多いものです。断られやすい条件を理由ごとに分け、断られたときに確かめたいことと、相談先の探し方を紹介します。
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